廣州熱線

一石激起千層浪。

昨日，一則“公攤面積即將取消”的消息在朋友圈刷屏。消息的起源，是住建部官網(wǎng)的一則征求意見稿。文件指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。

“這不就是取消（公攤面積）了嗎？”網(wǎng)友由此展開廣泛討論。這是否意味著“買100平米房子只得70平米”的現(xiàn)象有望終結(jié)？

業(yè)內(nèi)人士指出，該文件約束的是工程建設(shè)行為，與住宅交易環(huán)節(jié)并無直接聯(lián)系，“取消公攤”的說法可能是部分網(wǎng)絡(luò)媒體和民眾的誤讀。

“房屋以套內(nèi)面積來進(jìn)行交易，那以前買房的怎么辦，虧大了啊，會(huì)不會(huì)給我們退錢?。俊弊蛉?，有長沙購房者如此調(diào)侃。這樣的擔(dān)憂源自朋友圈引起熱議的一則消息。

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于〈城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范〉等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》，里面包含13項(xiàng)工程項(xiàng)目規(guī)范和25項(xiàng)工程通用規(guī)范。其中，工程項(xiàng)目規(guī)范第10項(xiàng)，即是引發(fā)輿論熱議的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》。該征求意見稿第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

本次征求意見的截止日期為3月15日?！蹲≌?xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》還在附件的條文說明中解釋：“本條是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問題，關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇‘公攤面積傷民’的矛盾?！?/p>

住宅以套內(nèi)面積交易，是否意味著以往媒體報(bào)道的“買100平米房子只得70平米”這類現(xiàn)象有望終結(jié)？值得注意的是，該征求意見稿，征求的是對(duì)一項(xiàng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見，因?yàn)檫@個(gè)《規(guī)范》是開展工程建設(shè)活動(dòng)的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。也就是說，這個(gè)規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為，約束對(duì)象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與公眾關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計(jì)算，并無直接關(guān)系。與大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，更沒有直接關(guān)系。

“擬按套內(nèi)面積交易，除非修改《商品房銷售管理辦法》，不然怎么落地施行？”不愿具名的一位長沙業(yè)內(nèi)人士說，此次的征求意見稿本身只是一個(gè)工程設(shè)計(jì)規(guī)范，怎么能管到商品房銷售？“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”也不等同于“住房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”，不宜過度解讀。

民生證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師由子沛指出，該征求意見稿通篇都是在講工程規(guī)范，而非關(guān)于商品房交易的規(guī)范，更談不上法律。起草單位基本都是設(shè)計(jì)院和施工單位，明顯是針對(duì)設(shè)計(jì)與施工的，與房產(chǎn)交易的關(guān)系微乎其微。

此外，目前細(xì)則尚未公布，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等政策，這些政策5年內(nèi)落地可能性非常小?！把蛎鲈谘蛏砩?，如果出臺(tái)套內(nèi)計(jì)價(jià)模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項(xiàng)目如何銜接的政策?！?/p>

著名房地產(chǎn)政策專家、住建部政策研究中心原副主任王玨林也表示，當(dāng)前，文件仍是征求意見的形式，還未最終確定。

爭議焦點(diǎn)

公攤面積貓膩多，尚無明確法規(guī)規(guī)范

大家之所以對(duì)這個(gè)話題如此關(guān)注，一方面是因?yàn)橐恍┓吭丛诮灰椎倪^程中房屋的公攤面積過大，導(dǎo)致購房者成本增加。比如樓梯、電梯、公共停車位等公共空間等面積都平攤給了購房者，面積平攤給了購房者，價(jià)格也分?jǐn)偨o了購房者。

去年曾有報(bào)道指出，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70平方米”，公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。

對(duì)于公攤面積的處理，由于目前我國尚無明確法律法規(guī)予以明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點(diǎn)。很長時(shí)間里，經(jīng)常有媒體有報(bào)道，公攤面積由于缺少標(biāo)準(zhǔn)，不僅會(huì)讓消費(fèi)者購房時(shí)需支付更多購房款，還要多支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等成本。

在《規(guī)范》當(dāng)中，熱議的另一個(gè)原因是“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這句表述帶來的后續(xù)影響。且不說《規(guī)范》只針對(duì)建筑企業(yè)竣工驗(yàn)收等情況而言，在現(xiàn)實(shí)銷售環(huán)節(jié)中，“套內(nèi)計(jì)價(jià)”真的與“公攤面積”“勢(shì)不兩立”嗎？

我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。也就是說，法律規(guī)定兩種方式都可以，并無強(qiáng)制要求。

在目前大多數(shù)的購房合同中，開發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來計(jì)價(jià)，而與我們最終簽訂的合同當(dāng)中，卻基本上都是按照套內(nèi)面積來計(jì)價(jià)。也就是說，開發(fā)商前期宣傳，只會(huì)告訴你房子1萬元/㎡，但在實(shí)際成交過程中，會(huì)明確標(biāo)明以套內(nèi)面積計(jì)算，1.5萬元/㎡。

對(duì)于購房人而言，這套房子的總價(jià)實(shí)際上是不變的。只是從交易過程來說，開發(fā)商和你是按照套內(nèi)面積來交易的。這和《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的這條要求也沒有沖突。

其他焦點(diǎn)

四層以上住宅應(yīng)配電梯

除了“以套內(nèi)面積交易”之外，《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》還有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注：

城鎮(zhèn)新建住宅要全裝修交付

征求意見稿要求，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付。

全裝修要滿足什么條件？戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃?xì)?、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基本設(shè)施應(yīng)安裝到位。

12層以上每單元不少于兩臺(tái)電梯

征求意見稿要求，新建四層及四層以上住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

每個(gè)設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于1.50m×1.60m，轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90m。

與此同時(shí)，十二層及十二層以上的住宅建筑，每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái)，其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺(tái)。

每套房子使用面積最小22平方米

征求意見稿要求，由臥室、起居室、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應(yīng)小于30平方米；由兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應(yīng)小于22平方米。雙人臥室使用面積不應(yīng)小于9平方米，單人臥室使用面積不應(yīng)小于5平方米；兼起居的臥室使用面積不應(yīng)小于12平方米；起居室使用面積不應(yīng)小于10平方米；廚房的使用面積不應(yīng)小于3.5平方米；每套住宅應(yīng)至少配置便器、洗浴器、洗面器，三件器具集中設(shè)置在同一衛(wèi)生間時(shí)，其使用面積不應(yīng)小于2.2平方米。

層高方面，廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20米；臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.50米，局部凈高不應(yīng)低于2.10米，局部凈高的面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。

新區(qū)項(xiàng)目人均綠地最少0.5平方米

征求意見稿要求，居住街坊內(nèi)應(yīng)規(guī)劃設(shè)置集中綠地，新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目集中綠地面積不應(yīng)少于0.50平方米/人；舊區(qū)改建項(xiàng)目集中綠地面積不應(yīng)少于0.35平方米/人。

其他觀點(diǎn)

公攤面積并不是越小越好

湖南省經(jīng)濟(jì)地理研究所副所長、研究員王義高表示，即使住宅交易真的按套內(nèi)面積交易，也可能產(chǎn)生新的問題，比如公攤面積的成本誰來承擔(dān)？如果由開發(fā)商承擔(dān)，開發(fā)商可能會(huì)提高房價(jià)，或大幅壓縮公共面積。如果是第二種辦法，可能將導(dǎo)致走廊空間被壓縮、電梯間過道狹窄、電梯空間縮水等局面產(chǎn)生。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，公攤面積并不是越小越好，不計(jì)入面積價(jià)格，意味著開發(fā)商可以提高套內(nèi)單價(jià)，另外，如果開發(fā)商過度擠壓公攤面積，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積將大為縮水。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博認(rèn)為，“住宅按套內(nèi)面積算”便于開征“房地產(chǎn)稅”，避免將來引發(fā)糾紛?！胺康禺a(chǎn)稅”會(huì)有人均免征面積，不同類型住宅的“實(shí)用率”不同。所以，按照建筑面積計(jì)算免征面積，存在較大差異。按照套內(nèi)面積，則是更加公平的方式。所以，此舉還有“為開征房地產(chǎn)稅鋪路”的含義。 記者劉李

延伸背景

國際普遍以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)

據(jù)了解，目前全國一二線城市的公攤系數(shù)普遍在15%至25%，很多不規(guī)范的城市甚至有超過30%的住宅公攤系數(shù)。

部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費(fèi)爭議由來已久。他們建議，從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞，考慮適時(shí)引入國際通行的以套內(nèi)面積為單位的房屋計(jì)價(jià)體系。

調(diào)研顯示，國際通行的房屋交易計(jì)價(jià)單位多為所見即所得的套內(nèi)面積，國內(nèi)對(duì)此雖無統(tǒng)一規(guī)定，實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計(jì)價(jià)。但時(shí)至今日，都無法律法規(guī)對(duì)“公攤面積”做出明確約束。

近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。早在2002年，重慶就以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開發(fā)商，將被行政主管部門重罰。