廣州熱線(xiàn)

隨著中國(guó)消費(fèi)升級(jí)的大趨勢(shì)，我們的消費(fèi)群體在迅速的年輕化。簡(jiǎn)單的商業(yè)配套已經(jīng)難以滿(mǎn)足消費(fèi)需求。與此同時(shí)，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都進(jìn)入了一個(gè)高速更新?lián)Q代的時(shí)代，新的概念和玩法不斷涌現(xiàn)，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)發(fā)展演化的同時(shí)，也為商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)者提出了更多的挑戰(zhàn)。在如今的商業(yè)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)者們究竟會(huì)創(chuàng)造出怎樣的“新物種”？商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)又究竟該是怎樣的？帶著這樣的問(wèn)題，36氪采訪(fǎng)了合生商業(yè)董事長(zhǎng)鮑文格先生。希望能夠從合生商業(yè)的打法中一窺商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)。

合生商業(yè)董事長(zhǎng)鮑文格先生

深度運(yùn)營(yíng)，將成未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略趨勢(shì)

商業(yè)地產(chǎn)也許是一個(gè)很“快”的生意，因?yàn)橄M(fèi)品在更新?lián)Q代，商場(chǎng)容易被淘汰。但更多時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)卻是一個(gè)很慢的生意，因?yàn)樗枰料滦膩?lái)做運(yùn)營(yíng)。此次采訪(fǎng)鮑文格先生的時(shí)候，正值合生商業(yè)推出其空間運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新實(shí)踐“合生戀物街”，采訪(fǎng)的地點(diǎn)就選在戀物街一旁，這讓鮑文格可以一面向36氪介紹這一“商業(yè)新物種”，一面談?wù)撨@些年來(lái)他對(duì)于整個(gè)行業(yè)發(fā)展變遷的見(jiàn)解。

“早期的商業(yè)缺乏運(yùn)營(yíng)，做的純粹是設(shè)施服務(wù)、物業(yè)管理?！滨U文格認(rèn)為，隨后到來(lái)的輕營(yíng)運(yùn)時(shí)代如今也已經(jīng)落幕。如今整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)都已經(jīng)進(jìn)入了深度運(yùn)營(yíng)時(shí)代?！霸谖业睦斫饫铮虡I(yè)地產(chǎn)所處的階段，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)深度運(yùn)營(yíng)的過(guò)程。就拿我們合生商業(yè)來(lái)說(shuō)，我們會(huì)去幫助租戶(hù)，將體驗(yàn)感、場(chǎng)景搭建這些對(duì)于他們來(lái)說(shuō)比較有難度的部分做好，甚至還會(huì)主動(dòng)去引入一些能夠帶來(lái)人流量、客流量的品牌、IP，甚至自己孵化IP?！?/p>

2017年末對(duì)外亮相的北京朝陽(yáng)合生匯，就是他這一理念的載體。合生商業(yè)將兩萬(wàn)平方米的地下空間打造成亞洲最大的室內(nèi)街區(qū)－21區(qū)BLOCK，以創(chuàng)意公園理念切入年輕人生活。而2018年，在新零售的浪潮之下，合生商業(yè)更是推出了零售新物種——首個(gè)集合快閃街區(qū)。試圖通過(guò)這一物種，滿(mǎn)足不斷變化的新消費(fèi)人群需求，持續(xù)提升購(gòu)物中心的空間溢價(jià)。

合生推出的集合快閃街區(qū)——戀物街

新商業(yè)邏輯，催生商業(yè)地產(chǎn)新玩法

“深度營(yíng)運(yùn)意味著我們?yōu)榭蛻?hù)提供做生意的場(chǎng)所?！滨U文格告訴36氪說(shuō)，合生商業(yè)一直想要在純粹空間上會(huì)做出更多的改動(dòng)，由合生商業(yè)搭好整個(gè)場(chǎng)景，吸引客戶(hù)將貨拿來(lái)，于是就催生了能夠進(jìn)行快速品牌更新的快閃街區(qū)——戀物街。“戀物街是一個(gè)流動(dòng)的MALL，我們尋找當(dāng)?shù)氐某绷?、尖貨，聚集在一起，形成快閃街區(qū)。然后通過(guò)高科技手段，將人貨場(chǎng)深度鏈接，實(shí)現(xiàn)與這些優(yōu)質(zhì)品牌的深度聯(lián)營(yíng)?！?/span>

事實(shí)也的確如此，通過(guò)合生戀物街的落地，合生商業(yè)打破了商業(yè)地產(chǎn)壁壘，突破了經(jīng)營(yíng)模式瓶頸，在原有空間與客流的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)貨（SKU）的掌控，改變了傳統(tǒng)購(gòu)物中心單純依托客流及場(chǎng)景實(shí)現(xiàn)盈利的固有局面。以線(xiàn)下實(shí)體商業(yè)的角度，構(gòu)建了人、貨、場(chǎng)的生態(tài)鏈循環(huán)。同時(shí)，又能夠通過(guò)消費(fèi)數(shù)據(jù)，進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，更快速地對(duì)運(yùn)營(yíng)端、租戶(hù)產(chǎn)生積極地指導(dǎo)作用。

當(dāng)然，戀物街只是合生商業(yè)在空間運(yùn)營(yíng)上的最新探索，未來(lái)合生商業(yè)想做得還有更多?！拔覀兿Ｍ龅氖前迅鞣N消費(fèi)者的社交、娛樂(lè)的都連接到一起，通過(guò)我們開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，為他們提供消費(fèi)的場(chǎng)景?！滨U文格表示，因此合生商業(yè)也會(huì)根據(jù)區(qū)域消費(fèi)者的不同特點(diǎn)，打造不同風(fēng)格的消費(fèi)場(chǎng)景。“比如，我們?cè)诒本┑耐梓胄绿斓貢?huì)有夜場(chǎng)風(fēng)格的消費(fèi)街區(qū)；在成都的珠江廣場(chǎng)就會(huì)打造成詩(shī)酒江湖風(fēng)格的主題街區(qū)。新一代的設(shè)計(jì)里，我們不但會(huì)在場(chǎng)景上做文章，而且還會(huì)有更深度的商業(yè)模式創(chuàng)新，目前，針對(duì)餐飲、市集、零售等業(yè)態(tài)，我們都有深度營(yíng)運(yùn)的方案在籌備。”

利潤(rùn)率，本應(yīng)是商業(yè)地產(chǎn)之本

如今，合生商業(yè)為未來(lái)5年制定了100億元收入的目標(biāo)，與此相匹配的是，未來(lái)3年內(nèi)，它們將在北京、上海等地開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)30個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中預(yù)計(jì)包括12-15個(gè)商業(yè)綜合體及購(gòu)物中心。不過(guò)，這并不意味著合生商業(yè)將開(kāi)始追求規(guī)模。與市場(chǎng)上許多急于跑馬圈地，做規(guī)模、搞狼性營(yíng)銷(xiāo)的商業(yè)品牌不同。合生商業(yè)的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)里，更為看重的是項(xiàng)目的利潤(rùn)率以及投資回報(bào)率。

“在談到增長(zhǎng)的時(shí)候，我們不會(huì)去單獨(dú)關(guān)注規(guī)模。因?yàn)閷?duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，面積的增長(zhǎng)只是一個(gè)偽命題，它不會(huì)帶來(lái)任何好處。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，主要的增長(zhǎng)在于收入而非面積?！滨U文格告訴36氪，在現(xiàn)階段，合生商業(yè)非常關(guān)注資產(chǎn)管理，業(yè)務(wù)板塊覆蓋商業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈?！拔覀兪且粋€(gè)輕重資產(chǎn)結(jié)合的管理商，我們堅(jiān)持的是對(duì)投資環(huán)節(jié)、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)，都進(jìn)行精密把控。可以說(shuō)，合生商業(yè)在行業(yè)內(nèi)能夠獲得高于平均水準(zhǔn)的利潤(rùn)率，是在深諳市場(chǎng)環(huán)境，充分洞悉消費(fèi)者需求基礎(chǔ)上不斷做出調(diào)整的結(jié)果。”

合生商業(yè)自由無(wú)人超市

事實(shí)上,隨著新商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷涌現(xiàn)和整個(gè)零售行業(yè)的發(fā)展變化，大量的存量物業(yè)也開(kāi)始面臨與市場(chǎng)脫節(jié)、利潤(rùn)率下降的情況。對(duì)此，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商們對(duì)自己手中的存量物業(yè)進(jìn)行著大量改造，以求通過(guò)良好的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、租戶(hù)、管理環(huán)節(jié)，保證其能夠擁有良好的利潤(rùn)回報(bào)率。

“一些運(yùn)營(yíng)了很多年之后的存量物業(yè)，在我們發(fā)現(xiàn)投資回報(bào)出現(xiàn)瓶頸的時(shí)候，就會(huì)做一些調(diào)整?！滨U文格分享了合生商業(yè)在存量物業(yè)改造上的經(jīng)驗(yàn)，他舉例稱(chēng)，2016 年初合生商業(yè)在北京大紅門(mén)地區(qū)獲取了欣雅匯項(xiàng)目，這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目原本是服裝批發(fā)市場(chǎng)，合生商業(yè)經(jīng)過(guò) 7 個(gè)月時(shí)間重新改造、招商，于 2016 年年底開(kāi)業(yè)，收入提高了 2 倍，EBITDA 也提高了 3-4 倍。

按照公開(kāi)資料顯示，目前合生商業(yè)擁有70余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，已建成運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目面積超過(guò)了360萬(wàn)平方米。但是其所管理的項(xiàng)目80%以上集中于北上廣深一線(xiàn)城市，并沒(méi)有盲目地向三四線(xiàn)下沉。其重點(diǎn)布局的環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域仍然是中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力和消費(fèi)潛力的地區(qū)。