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圖片來源@視覺中國

最近這兩天，很多人都在罵長租公寓推高房租的事情，關(guān)于這件事情，盡管各大長租公寓品牌一直在瘋狂嘴炮，死不承認(rèn)，但是現(xiàn)在基本上已經(jīng)被坐實(shí)了罪名。

然而很多人不知道的是，這些長租公寓們做的惡，還不只是推高房租那么簡單。

他們?cè)谕聘叻孔獾耐瑫r(shí)，還在玩“租金貸”、“資產(chǎn)證券化”的金融游戲，拿著租戶的個(gè)人信息去貸款和融資。但是這種行為本身蘊(yùn)含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且最終都得由租戶自己去承擔(dān)。

長租公寓們一邊趴在民眾頭頂吸血，一邊向民眾轉(zhuǎn)嫁金融風(fēng)險(xiǎn)，這樣的路還能走多遠(yuǎn)？接下來我們將為你一一扒開長租公寓們的吸血面具，幫助大家了解這其中的連環(huán)金融騙局。

1 什么是租金貸？

8月17日的時(shí)候，原我愛我家副總裁胡景暉因?yàn)榕谵Z自如和蛋殼引起巨大爭(zhēng)議，其中胡景暉提到，一旦大規(guī)模的長租公寓資金鏈出現(xiàn)斷裂，將會(huì)出現(xiàn)業(yè)主驅(qū)趕承租人的情況，幾百上千人將無家可歸，后果比P2P爆雷更嚴(yán)重。

8月19號(hào)，從我愛我家離職的胡景暉召開媒體溝通會(huì)，胡景暉又一次對(duì)媒體說道，長租公寓一旦爆倉，肯定比P2P爆雷還要慘。

雖然現(xiàn)在胡景暉離職了，但是他的話卻引起了廣泛關(guān)注，很多人都在想，長租公寓是不是真的會(huì)爆倉？為什么會(huì)爆倉呢？

其實(shí)這個(gè)問題最終還是繞不開“租金貸”三個(gè)字。

小王是上?！皭酃ⅰ钡囊幻饪?，今年三月的時(shí)候，愛公寓因?yàn)橘Y金鏈斷絕，停止向房東支付房租，小王因此遭到了業(yè)主的清退。然而就在被清退以后，小王才發(fā)現(xiàn)自己身上原來還背負(fù)著一筆高昂的租房貸款。即使是被清退之后，他依舊還會(huì)時(shí)不時(shí)地受到所謂“催收平臺(tái)”的騷擾，甚至就連個(gè)人的征信記錄也因此而受到影響。

“租房的時(shí)候我并不知道還有貸款這回事，要不是愛公寓垮了，我甚至都不知道自己曾經(jīng)被貸款三萬多。”談及此事，小王現(xiàn)在依舊憤憤不平。

其實(shí)早在2017年10月就有媒體爆料，“愛公寓”在與房客簽約的時(shí)候，平臺(tái)的工作人員會(huì)單方面操作租客的手機(jī)，在租客不知情的情況下，為其簽下一筆貸款合同。根據(jù)貸款合同，愛公寓可以提前從銀行拿到一年或者兩年的房租貸款，而租客則負(fù)責(zé)每個(gè)月以繳納房租的名義去償還貸款和利息。

然而這筆貸款并沒有直接到租客手里，而是被平臺(tái)用作現(xiàn)金流，拿去擴(kuò)大市場(chǎng)收入新的房源。

這就是臭名昭著的“租金貸”。

2 哪些平臺(tái)存在租金貸現(xiàn)象？

其實(shí)租金貸現(xiàn)象在房屋租賃行業(yè)早就已經(jīng)成為了公開的秘密，長租公寓的發(fā)展需要大量的現(xiàn)金流，而在租金貸模式下，平臺(tái)只需要按月付給房東房租，就能提前拿到租客名義一到兩年的貸款，既可以穩(wěn)定補(bǔ)充現(xiàn)金流，同時(shí)還能擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。

所以毫不意外的，在愛公寓的租金貸東窗事發(fā)之后不久，蛋殼公寓、青客公寓、青檸公寓等市場(chǎng)占有率較高的大型中介平臺(tái)也被爆出存在“租金貸” 現(xiàn)象。

例如前不久就有很多辦理了蛋殼分期的租戶在簽了合同以后被要求下載“應(yīng)花分期”的軟件，名義上都是在繳納房租，實(shí)則是在償還貸款。

在黑貓投訴平臺(tái)上就有不少關(guān)于蛋殼“租金貸”的投訴，其中一名匿名網(wǎng)友就遭到了惡意貸款。

看房、微信聊天過程中銷售人員沒有提到過分期、貸款等字眼，可是在入住20天后，銷售人員突然告知自己必須更換身份證信息，不然就必須搬走。

即使像自如這樣的頭部平臺(tái)，其自如分期也被屢屢質(zhì)疑為租金貸模式，截止目前依舊沒有獲得完全澄清。

租金貸可怕嗎？如果這個(gè)游戲可以一直玩下去，那就不可怕，只要平臺(tái)一天不倒，租金貸的套路就一天不會(huì)出問題。

可是一旦后續(xù)平臺(tái)出現(xiàn)現(xiàn)金流不足，融資不到位等情況，無力繼續(xù)支付房東房租，很多租客就可能被業(yè)主清退，面臨無家可歸的后果。

目前大部分倒閉的長租公寓品牌，最后都是走向了現(xiàn)金流不足，資金鏈斷絕的死胡同。而很多“租金貸”目前之所以還沒有爆倉，只不過是因?yàn)槿匀挥性丛床粩嗟馁Y本流入，所以能夠保證一時(shí)的現(xiàn)金流穩(wěn)定。

可是一旦真的到了資金鏈斷絕的那一刻，胡景暉說的成百上千的租戶無家可歸就將成為現(xiàn)實(shí)。

租金貸最可怕的點(diǎn)就在于，它把平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給了租客，即使有一天這個(gè)游戲玩不下去了，倒霉的還是普通租客，不僅是要償還背負(fù)的貸款，而且還要面臨無房可住的危機(jī)。

3 什么是資產(chǎn)證券化？

8月17日，北京市住建委在約談長租公寓品牌時(shí)提到一點(diǎn)，住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源。

這一點(diǎn)要求的提出自然有其背景，長租公寓持續(xù)的燒錢大戰(zhàn)成為其誘因之一。

目前長租公寓還是一個(gè)凈虧損的行業(yè)，盡管長租公寓的租金比散戶普租要高出不少，但是考慮到裝修成本、運(yùn)營成本、服務(wù)成本等開支，目前市面上幾乎所有的長租公寓品牌都處于一個(gè)持續(xù)虧損狀態(tài)。

而作為長租公寓里面的龍頭，自如公寓也僅僅在北京一個(gè)城市實(shí)現(xiàn)了微利，其他城市全都是虧損狀態(tài)。

但是持續(xù)的虧損并不能阻止長租公寓們的大肆燒錢。

在長租公寓發(fā)展的早期，規(guī)模優(yōu)勢(shì)是最重要的，要占領(lǐng)市場(chǎng)就得不斷擴(kuò)張房源。按照業(yè)界的說法，房源才是真正的行業(yè)壁壘。

而在不斷燒錢的過程中，就催生了一個(gè)新事物：ABS。

ABS，即資產(chǎn)證券化。長租公寓的資產(chǎn)證券化則主要是指，公寓方以公寓產(chǎn)權(quán)、預(yù)期租金或房租貸款作為底層資產(chǎn)在市場(chǎng)上公開募資的一種融資方式。

這么說或許聽起來挺復(fù)雜，我們也可以換一種通俗的解釋，就是咱們還沒交上去的房租，已經(jīng)被當(dāng)做長租公寓的固定資產(chǎn)拿去融資了。

2017年1月的時(shí)候，魔方公寓為長租公寓發(fā)行ABS開了一個(gè)好頭，“魔方公寓信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”打響了長租公寓的資產(chǎn)證券化第一槍。隨后各大長租公寓品牌乘著政策的東風(fēng)，在資產(chǎn)證券化的路上一路狂奔不止。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞的不完全統(tǒng)計(jì)，目前市面上流通的長租公寓專項(xiàng)支持計(jì)劃至少有11只，總規(guī)模達(dá)106.67億元。而在這里面，又?jǐn)?shù)自如公寓發(fā)行數(shù)量最多，所以長租公寓的資產(chǎn)證券化又被調(diào)侃為“自如模式”。

4 資產(chǎn)證券化有什么風(fēng)險(xiǎn)？

對(duì)于長租公寓資產(chǎn)證券化的利弊問題，小爆此前曾就此咨詢了一名資深證券投資人的意見，該投資人表示：

長租公寓目前屬于凈虧損行業(yè)，但是迫于擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模的壓力，各大平臺(tái)必須放大金融杠桿，才能使得現(xiàn)金流充裕實(shí)現(xiàn)相對(duì)盈利。

這幾年，國內(nèi)一線城市的房產(chǎn)市場(chǎng)一直處于限購狀態(tài)，自從2015年國家提出租購并舉的住房制度以來，官方出臺(tái)了不少政策支持長租公寓的發(fā)展。

其中，政府對(duì)于長租公寓的ABS債券發(fā)行一直采取相對(duì)包容和鼓勵(lì)的態(tài)度。

該投資人在談及這個(gè)問題的時(shí)候，盡管提到了其中所存在的風(fēng)險(xiǎn)，特別是放大金融杠桿的風(fēng)險(xiǎn)，但整體依舊是從一個(gè)相對(duì)正面的態(tài)度去看待長租公寓的資產(chǎn)證券化。

然而時(shí)至今日，隨著各方資本在房租租賃行業(yè)的肆虐，以及主要的房屋租賃平臺(tái)們對(duì)資產(chǎn)證券化的進(jìn)一步濫用，監(jiān)管政策也將進(jìn)一步收緊。

除了政策利好之外，今年以來之所以各大長租公寓品牌紛紛在資產(chǎn)證券化的道路上狂奔不止，還有一個(gè)重要的原因是銀行和金融機(jī)構(gòu)的信貸政策有所收緊，貸款沒有以前那么容易了。

但是處于成長期的長租公寓又必須擴(kuò)大融資占領(lǐng)市場(chǎng)，資產(chǎn)證券化就成為了優(yōu)先級(jí)很高的一個(gè)選擇。

不得不承認(rèn)，通過資產(chǎn)證券化，全行業(yè)虧損的長租公寓們獲得了新的融資渠道，對(duì)于九死一生的很多長租公寓品牌來說，每一筆融資都是救命錢。

但是我們必須意識(shí)到，資產(chǎn)證券化本身依舊存在巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，一旦長租公寓最終融資不暢、現(xiàn)金流斷絕，公寓方一走了之，被吃得骨頭都不剩的，還是普通租客。

正如我所咨詢的那位投資人所言，長租公寓的資產(chǎn)證券化必須要接受嚴(yán)格的監(jiān)督，對(duì)其中存在的風(fēng)險(xiǎn)也必須要仔細(xì)衡量。

其實(shí)此前北京市住建委的意見，就是在給這些中介企業(yè)打預(yù)防針。至于這一針打下去是否真的有效，我想依舊是不明確的。

畢竟很多企業(yè)只有逐利的自覺性，而沒有為考慮用戶的自覺性。

5 租客們最后的一線生機(jī)

2015年以來，政府提出建立租售并舉的住房制度，為的是保障人民最起碼的居住權(quán)。然而現(xiàn)在資本進(jìn)入租房市場(chǎng)，不斷推高房租，在房屋租賃行業(yè)玩資本游戲、金融游戲，就是在人為斷絕大家唯一的后路。

手握利器則殺心自起，長租公寓推高房租不說，廣大租戶還要為他們承擔(dān)不斷加杠桿堆起來的金融風(fēng)險(xiǎn)，這是赤裸裸的殺雞取卵的行為。

居者有其屋一直是很多中國人的夢(mèng)想，可是現(xiàn)在高昂的房價(jià)讓許多年輕人只能放棄這個(gè)夢(mèng)想，退而求其次選擇租房。如果連租房這條路都走不通的話，底層租不起房的人大概就真的只能睡橋頭了。

長租公寓整個(gè)行業(yè)的起步不過區(qū)區(qū)幾年，整個(gè)行業(yè)看上去依舊欣欣向榮，我們都不想眼睜睜看他們那么快成為民眾頭頂?shù)挠忠恢晃粝x。

然而事到如今，我們也只能寄希望于政府能夠在法律法規(guī)上盡早規(guī)范和完善，并加強(qiáng)各個(gè)層面的監(jiān)管。只有在資本的觸手越伸越長之前先把他們關(guān)進(jìn)籠子里，最終才能夠給廣大底層租戶留下一線生機(jī)，而不是等到長租公寓成為下一個(gè)P2P。

如若不然的話，這日子可就真的沒法過了，畢竟，資本可從來沒有人性。