廣州熱線

來源：楊紅旭論樓市

NO.1

首爾又放大招了

首爾公寓價格過去一年大漲了16%，韓國政府終于坐不住了。

為了抑制過熱的房地產(chǎn)市場，韓國在9月13日宣布出臺嚴厲的房地產(chǎn)新政。

持有3套房產(chǎn)及以上的房主，或在首爾、世宗全境以及釜山、京畿道部分區(qū)域擁有2套房產(chǎn)及以上的房主，將被征收最高3.2%的綜合房地產(chǎn)稅。持有一套房產(chǎn)但房價超過18億韓元（約1098萬元人民幣）的房主，也將面臨最高2.7%的綜合房地產(chǎn)稅。

早前，為了控制房價上漲，韓國政府在2017年8月出臺了被稱為“史上最嚴”政策。指定首爾全境、京畿道果川、世宗市為“房產(chǎn)投機過熱地區(qū)”，指定首爾的江南四區(qū)及其他11個區(qū)和世宗市為“房產(chǎn)投機地區(qū)”。

在上述地區(qū)，貸款價值比和負債收入比都被下調(diào)至40%。在房產(chǎn)投資過熱地區(qū)，購買價格達3億韓元（約180萬元人民幣）房產(chǎn)時必須公開資金準備計劃和入住計劃。

持有兩套及以上房產(chǎn)者，在房屋認購調(diào)整地區(qū)賣房，轉(zhuǎn)讓稅將提高10%，持有三套及以上房產(chǎn)者的轉(zhuǎn)讓稅將提高20%。

NO.2

過去十年，首爾樓市基本健康

易居研究院的《10大國際都市房價報告》中，包括首爾。

回顧歷史數(shù)據(jù)，2007年四季度至2008年三季度首爾房價指數(shù)處于上升通道，從85.3上漲到95.4，隨后經(jīng)歷了小幅下跌，2009年一季度房價指數(shù)觸底，跌至92.6，之后企穩(wěn)回升，在2009年至2017年的8年時間內(nèi)，首爾房價指數(shù)都在95附近震蕩。值得注意的是，截至2018年二季度，首爾房價指數(shù)已經(jīng)連續(xù)16個季度上漲。

這主要是由于低利率和購房限制較寬松等原因，首爾房價的持續(xù)上漲也已引起了政府的警覺，出臺史上最嚴樓市調(diào)控政策打擊投機需求。另外，2017年11月底，韓國六年來首次加息，成為美聯(lián)儲加息后亞洲第一個加息的國家，貨幣政策的收緊將會抑制房價的過快上漲。

近十年來，首爾房價指數(shù)的最高點為103.8，最低點為85.3，波動幅度僅為18.5，總體來看首爾房價指數(shù)走勢較為平穩(wěn)。

2018年二季度與2007年四季度相比，比較10大都市的房價增幅，增幅排在前3位的城市分別為香港、北京和上海，增幅分別為230.3%、91.9%和82%，遠高于其他國際都市。其中首爾，漲幅溫和，非常合理，與新加坡同樣健康！

NO.3

老楊寶典，細述韓國

2013年老楊出版的《樓市探秘》一書中，曾分析過多國房價泡沫史，其中提及到韓國，在此轉(zhuǎn)載如下：

神奇的韓國樓市：沒跟其東亞國家一塊崩盤

1990年代以來，無論是歐美，還是東亞，很多經(jīng)濟體都經(jīng)歷了一次房價泡沫生成并破滅的悲劇。作為東亞重要的經(jīng)濟體，同時也是“亞洲四小龍”，韓國卻沒有出現(xiàn)這一現(xiàn)象。分析韓國樓市的這一“奇跡”，對于我國避免房價大泡沫，有很大的借鑒意義。

（1）兩次地價上漲，兩次房價上漲

1970年代中期的地價上漲。韓國經(jīng)濟從1960年代起飛，1970年代地價經(jīng)歷了一輪大漲，其中土地價格浮動利率暴漲近5成（如下圖），但房價并沒同步出現(xiàn)暴漲。

第一次上漲：1988-1989年，地價房價同漲。1988年漢城奧運會，對樓市形成利好，同時這一時期前后，經(jīng)濟和居民收入增長顯著，導致地價房價齊漲。1988-1989年土地價格浮動利率年增幅為30%左右。1988-1990年房價漲幅為15%左右。這期間，全球主要國家房價皆出現(xiàn)明顯上漲，尤其近鄰日本和中國臺灣出現(xiàn)暴漲。相較而言，韓國房價漲幅比較溫和。1990年樓市降溫，1992-1994年房價出現(xiàn)小幅下跌。

第二次上漲：2001年之后的房價波動式上漲。1998年之前，香港、泰國等諸多東南亞國家都經(jīng)歷了一次巨大的房價泡沫，韓國樓市基本沒漲，倒是1998年受到亞洲金融危機的影響，房價地價出現(xiàn)60年代以來最大跌幅：-10%左右。進入21世紀以來，歐美許多國家經(jīng)歷了一次巨大房價泡沫，韓國房價也出現(xiàn)了上漲，但持續(xù)性不強，土地價格浮動利率僅保持5%左右小漲。2003、3004、2007年，房價漲幅較為明顯。這期間，全國房價漲幅不大，但首爾市區(qū)房價出現(xiàn)大幅上漲。整體而言，房價泡沫不明顯，所以也沒有出現(xiàn)類似2006年之后美國那樣持續(xù)大跌。

（2）韓國避免房價大泡沫的秘笈：政府干預與調(diào)控

2003年以來，我國持續(xù)實行房地產(chǎn)調(diào)控，孰料房價屢調(diào)屢漲，民怨四起，皆說調(diào)控效果很糟糕。尤其是2010年以來更多的使用限購、限貸、限價等行政干預手段，也讓各種學者專家厭煩惱火，皆云政府動作粗野，不懂憐惜市場。但各位可能不知道，韓國之所以沒有出現(xiàn)過巨型房價泡沫，跟政府的行政干預和房地產(chǎn)調(diào)控密切不可能噢。尤其湊巧的是，韓國與中國有很多相似之處，比如文化同源、人多地少、城市擁擠、政府嚴格監(jiān)管住宅市場等，因此韓國的做法與經(jīng)驗，可供中國參考。

第一，1998年之前，政府主導房地產(chǎn)市場，實行“三限”政策

限購政策。1970年代以前，韓國經(jīng)濟比較落后，尤其是朝鮮戰(zhàn)爭（1950～1953年）以后，經(jīng)濟陷入衰退，居民人均收入較低，住房需求難以得到滿足。1960年年初政府為解決住房矛盾成立了“大韓住宅公社”和“韓國住宅銀行”，開始了由政府主導的住房市場格局。1970年韓國政府提出“一戶一宅”政策（比我國近幾年限購政策還要兇猛），開始長期著力解決居民住房問題。

“一戶一宅”制度的具體的實施辦法是，無房戶在購房前須到政府指定的銀行存款，存款額度每年約20萬韓元（約合1700元人民幣）；在銀行累計存款兩三年后，可獲得購房資格。獲得購房資格后，按先后順序進行排隊。政府提供給低收入者的住房一般都是兩室一廳的房子。新房建成后，購房者可根據(jù)自己的需要看房，房管部門根據(jù)排隊順序，安排購房。購房時，根據(jù)無房戶的需要，銀行可給予貸款。

限價政策。為了抑制房價上漲，韓國政府于上世紀七十年代后期開始推行商品房限價政策。1977年，出臺《商品房上限價政策》，對20 個單元及以上的新建住房實施統(tǒng)一的價格上限管制；1985年，政府要求根據(jù)不同戶型建筑面積設定新建住房價格管制上限；1989年，政府又規(guī)定根據(jù)土地和標準建筑成本以及開發(fā)企業(yè)利潤設定新建住房價格管制上限。

限戶型政策。韓國政府在將增加住房供給作為實現(xiàn)居者有其屋目標的主要措施之一，在上世紀七十年代初期制定了《住宅建設十年規(guī)劃》（1972-1981年），把解決住房問題納入到長期戰(zhàn)略發(fā)展的目標中。同時，在住房供給結構上也做了一些限制性規(guī)定，即被稱為“小戶型住宅建設義務比率”的政策，要求小戶型住房（60平方米以下）在商品房建設中的比重不得低于50%（2006年我國出臺著名的“908”政策，要求各地70%的居住用地開發(fā)90平米以下戶型）。1988年至1992年之間，實施《200萬戶住宅建設計劃》，該措施包括在首爾郊區(qū)發(fā)展五個新城鎮(zhèn)，以容納30萬戶家庭。開發(fā)用地和政策性住房金融供給方面的增加，導致年度住房建設突飛猛進，從滿足20萬戶增加到25萬戶，一直到1997年的50 萬-60萬戶。事實上，在1988-1997年期間，新住房的累積供給量占到住房總存量的55%（截至1997年底）。

第二，1998年之后，進入市場主導時期，但調(diào)控房價手段仍狠辣

1997年亞洲金融危機的爆發(fā)，促使韓國住房政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點。給韓國經(jīng)濟造成了沉重打擊，住房市場也陷入空前低谷，大批房企陷入困境，僅在1998年，就有約14.3%的房企破產(chǎn)，房價、地價均出現(xiàn)顯著下跌。為此，政府開始轉(zhuǎn)變住房政策，陸續(xù)出臺多種積極措施救助住宅市場，如取消限價政策、廢止“小戶型住宅建設義務比率”、放松專賣住房限制、放寬對購房資格的審查、允許外國人在房地產(chǎn)市場上享受國民待遇等等。標志著韓國住房限制性政策淡出。

2002年開始，韓國經(jīng)濟基本從金融危機中恢復，社會上積累了大量的財富，同時在政府放松對市場管制的條件下，大批資金進入房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)過熱的情況，尤其是2002年房價漲幅近20%（有些像2003年之后的中國房價，前面20年左右部分被抑制的需求開始集中釋放，房價高漲）。在這種情況下，2005年開始，政府加強房地產(chǎn)調(diào)控（同樣如2003后的中國）。尤其是2006年3月底，政府采取一系列更強硬措施抑制房產(chǎn)上漲。

調(diào)控措施主要包括四類：

一是加稅。從2005年開始，韓國對于出售第二套以上房產(chǎn)的賣主，征9%-30%的資本收益稅，對超過6億韓元標準市價的高價公寓所有者，和1戶多住宅所有者、不在地主等對象征收巨額所有稅和轉(zhuǎn)讓所得稅，以此回收投機利益。 2006年將稅率進一步提高到50％；從2007年起，改為對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房征收60%；2006年調(diào)低房地產(chǎn)所有稅（即物業(yè)稅)起征點，還計劃將1%―3%的稅率進一步提高；從2007年起，對于非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易稅。

二是緊縮融資。從2006年4月起，“投機過熱”地區(qū)(房價漲幅高于消費物價和全國房價平均漲幅的30%，即被認定)市價超過6億韓元的公寓申請貸款時，貸款償還額和其他負債償還額加總不得超過申請人年收入的40%。2006年11月23日，韓國央行將一年期以下存款儲備金率從5%提高到7%，以此來收縮流動性。

三是增加住房供應。2005年提出，在首爾江南地區(qū)建設200萬坪規(guī)模新城市的大規(guī)模新建住房計劃；2006年在首爾江北地區(qū)選定2—3個“城市重新整頓推進地區(qū)”示范區(qū)，并為其大幅放寬容積率和樓層高度限制。

四是限制與規(guī)范交易。繼續(xù)進行“投機過熱地區(qū)”認定。一旦認定為“投機過熱地區(qū)”，在簽訂出售公寓合約1年后，應繳納兩次以上中渡金(定金和余額之間的差價)方能轉(zhuǎn)賣，如果在最近5年內(nèi)有過中標事例或擁有兩處以上住宅的家庭將被排除優(yōu)先預售行列。（資料來源：2008年07月26日，經(jīng)濟觀察報，復旦大學管理學院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學系副教授陳杰）。

第三，調(diào)控效果總體上“利大于弊”

2006年1月，韓國國土研究院發(fā)表報告認為：“由于實施強有力的房地產(chǎn)政策，今年房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定局面，并預言2006年全國房價和首爾公寓價將分別下降1%和2%左右”。但沒想到，政府這一系列房價打壓措施卻沒有達到預期效果。2006年上半年房價上漲反而越發(fā)迅猛。2004-2006年，首爾房價上漲24%（其實與同期的美國和中國比，并不算離譜）。不過，一系列加稅動作，加上增加房屋供應，2007年終于見效，房價平穩(wěn)下來，實現(xiàn)了“軟著陸”，比美國房價泡沫破滅并引爆次貸危機，強多了。

對于韓國這種強硬的調(diào)控手段，自然會發(fā)很多爭議（這點跟我國一樣）。具有一定權威性的經(jīng)濟合作與發(fā)展組織（OECD）經(jīng)濟開發(fā)委員會于2007年6月發(fā)表的《2007OECD韓國經(jīng)濟展望報告》更直接對韓國政府的住房調(diào)控政策提出嚴厲批評：“售價上限制、公開銷售成本、重建建筑規(guī)制措施等短期的房地產(chǎn)需求抑制政策反而妨礙住房供應增長，從長期的角度看，將會造成抬高房地產(chǎn)價格的副作用”，直稱為傻瓜政策。OECD報告里還說：“為了緩解首爾住房矛盾而采取的抑制首爾地區(qū)人口、經(jīng)濟活動地區(qū)分疏政策，與韓國將首爾建設成國際經(jīng)濟中心的計劃相沖突，可能會導致首爾等首都地區(qū)喪失國際競爭力。”不過，在調(diào)控房價這件麻煩事上，市場經(jīng)濟國家也有“短處”，連世界上最標榜市場自由化的美國，居然都會犯下房價泡沫崩盤后引發(fā)世界金融危機之大錯，遑論他國。不管黑貓，還是白貓，至少韓國沒有爆發(fā)惡性房價泡沫，就算好貓。