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郁亮的講話，相信不少朋友都看過(guò)完整版了，我讀過(guò)的感受是：

不同于大大小小的購(gòu)房者，房產(chǎn)中介，龍頭地產(chǎn)商布局全國(guó)，得出的結(jié)論是基于全局性的數(shù)據(jù)，自然也更值得參考的。

郁亮將回款上升到前所未有的高度，其實(shí)應(yīng)該足夠引起所有人重視了，企業(yè)的負(fù)債如果不處理好，或許是下一輪危機(jī)的導(dǎo)火索，而萬(wàn)科能做的自然是確保自身現(xiàn)金流的安全。地產(chǎn)商在做好主主業(yè)的同時(shí)，地產(chǎn)商需要多元化布局，不同業(yè)務(wù)之間做好動(dòng)力銜接，才能確保在未來(lái)可能出現(xiàn)的危機(jī)中繼續(xù)推動(dòng)萬(wàn)科前進(jìn)。

萬(wàn)科在這方面動(dòng)作是最快的，其他地產(chǎn)商今年似乎也都加快了腳步。

從2016年的恒大地產(chǎn)更名為中國(guó)恒大，到今年的更名潮，至少有10多家房企完成了更名工作，地產(chǎn)二字均被淡化。

更名有多重意思，中小房企更名往往可能意味著徹底退出地產(chǎn)行業(yè)，而大型房企更名則意味著謀求多元化布局。

從今年1月開(kāi)始，朗詩(shī)、萬(wàn)達(dá)、時(shí)代、合景泰富、龍湖、保利等相繼完成更名。

比如保利，他們宣傳地產(chǎn)仍是主業(yè)，但我們從其“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)”戰(zhàn)略升級(jí)中就不難看出，縱向上雖然是向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸，但橫向上，特色小鎮(zhèn)，聯(lián)合辦公，長(zhǎng)租公寓，養(yǎng)老文旅等明顯是在搞多元化。

而從短期來(lái)看，這樣的更名更有現(xiàn)實(shí)意義。有不具名房企人士表示，出去談業(yè)務(wù)，是否跟房地產(chǎn)相關(guān)，對(duì)結(jié)局影響很大。一旦以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的名義談，往往成功率下降不少。房企更名淡化地產(chǎn)，多元化布局，在土地和融資上也往往能更順暢些，而這兩點(diǎn)正是房企的命門(mén)。

此外，商品房預(yù)售制也被盯上了。關(guān)于預(yù)售制的討論，正反雙方的討論已經(jīng)很充分了。

昨天新京報(bào)發(fā)了一條評(píng)論文章《取消商品房預(yù)售制，不宜操之過(guò)急》，我覺(jué)得可以為這次的風(fēng)波畫(huà)上一個(gè)句號(hào)了：

預(yù)售制作為房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)之一，對(duì)推動(dòng)住房發(fā)展發(fā)揮了重要作用。要取消商品房預(yù)售制必然會(huì)循序漸進(jìn)，或許還會(huì)出現(xiàn)反復(fù)，這注定是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。

假設(shè)落地，它對(duì)房地產(chǎn)的影響仍然很大：

1、考慮到現(xiàn)金流的巨大壓力，地產(chǎn)商拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎，土地流拍率還會(huì)繼續(xù)增加。因?yàn)槟悴恢滥睦锞捅粍澠圏c(diǎn)取消預(yù)售制了。

2、開(kāi)工率也會(huì)下降，開(kāi)發(fā)商再也不能肆無(wú)忌憚地多點(diǎn)開(kāi)花，到處開(kāi)工了。

3、雖然取消預(yù)售制的初衷之一是防止?fàn)€尾，但一批房企必然會(huì)倒閉，爛尾的概率也必然會(huì)增加。這是陣痛，免不了。

4、房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲?，F(xiàn)在也是有現(xiàn)售的，大家可以自行比較。

預(yù)售制本身沒(méi)有問(wèn)題，國(guó)外也非常流行，引入國(guó)內(nèi)之所以出現(xiàn)了各種問(wèn)題，其根本在于房?jī)r(jià)仍處于看漲周期中，房企在應(yīng)對(duì)歷次調(diào)控的過(guò)程中，仍然選擇“餓死挺肚行”的策略，大量選擇高成本的融資方式。一旦銷售不暢，現(xiàn)金流斷裂，問(wèn)題自然也就爆發(fā)出來(lái)了。

我認(rèn)為，整個(gè)市場(chǎng)正準(zhǔn)備迎接樓市寒冬的到來(lái)。當(dāng)然，這一次的樓市寒冬仍然可能只是短期的，樓市并不可能就此一蹶不振。但我們從地產(chǎn)商今年一系列的動(dòng)作以及重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，樓市的預(yù)期實(shí)實(shí)在在被扭轉(zhuǎn)了。

從這次的預(yù)售制風(fēng)波來(lái)看，調(diào)控的決心應(yīng)該是一覽無(wú)余了。這是一招殺手锏，它在影響預(yù)期上的效果是巨大的，特別是對(duì)地產(chǎn)商的預(yù)期。對(duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，還沒(méi)等房子上市可能就因?yàn)楝F(xiàn)金流死掉了，這才是他們面臨的最大的威脅。而新房又是二手房的錨，整個(gè)市場(chǎng)都將受到波及。

8月份，重點(diǎn)13城二手房市場(chǎng)繼續(xù)趨冷，部分城市的成交量已經(jīng)是近兩年來(lái)的最低值。

目前市場(chǎng)信心仍然下降，樓市寒冬或許要橫跨整個(gè)2019年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

在這里，我仍然要重復(fù)一點(diǎn)，這次仍然難言真正的拐點(diǎn)，它只不過(guò)是一次力度更強(qiáng)的回調(diào)，找準(zhǔn)自己的需求，才能不會(huì)裹挾。

有些朋友可能會(huì)問(wèn)了，我有購(gòu)房能力，看到這種行情需不需要觀望下去？我的觀點(diǎn)是，鑒于房地產(chǎn)在中國(guó)的特殊地位，它的走勢(shì)幾乎不可能和國(guó)運(yùn)相背離。

如果你是首套房，那么我建議你先挑城市再挑地段。城市是宏觀的“地段”，它決定了在房?jī)r(jià)漲跌周期中的振幅，退一萬(wàn)步說(shuō)，真要跌了，好的城市也會(huì)更扛跌。

如果你是換房族，那么寒冬期是不錯(cuò)的選擇，可選房源多，議價(jià)空間大，更加理性。需要注意的是連環(huán)單風(fēng)險(xiǎn)。

如果你是投資客，反人性操作也是有的，但觸礁的可能性更大。目前的中國(guó)樓市非常不歡迎投資客，你必須要做長(zhǎng)期持有，跨周期的準(zhǔn)備。

來(lái)源：樓市微觀察（loushi666）