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2018年已經(jīng)告一段落，但我們對(duì)于西安樓市的脫韁之勢(shì)，仍然記憶尤深，誰(shuí)也沒(méi)有料到在全國(guó)限購(gòu)重重加碼之下，西安房市仍然一騎絕塵。

近期看到一些分析，大致是說(shuō)“2018西安樓市土地、住房成交均量升價(jià)漲”，這是一個(gè)很神奇的判斷，公示房源供應(yīng)僅有一半，土地供應(yīng)到第四季度，西安市供地完成率不足20%，明顯低于往年60%以上的完成率，所謂“土地、住房成交均量升價(jià)漲”，究竟說(shuō)的什么？

于此，我們引用一套數(shù)據(jù)，對(duì)于2018年土地與新房市場(chǎng)成交，做以分析：

其一，2018年商品住房成交回落，明顯低于2016/2017年水平。

繼2016年創(chuàng)歷史新高水平后，2017-2018年成交套數(shù)均現(xiàn)回落，其中2018年同比減少12.7%；從成交面積來(lái)看，與成交套數(shù)態(tài)勢(shì)相似，2018年同比減少10.3%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：西安房管局及物價(jià)局公示數(shù)據(jù)整理

自2016年以來(lái)，浐灞持續(xù)領(lǐng)跑全市，2018年，浐灞占全市成交總量的18.8%，經(jīng)開(kāi)、曲江依次位列其后。由于“東軸線”開(kāi)發(fā)，土地密集供應(yīng)，價(jià)格仍顯較低，浐灞連續(xù)三年成為西安樓市之冠。

數(shù)據(jù)來(lái)源：西安房管局及物價(jià)局公示數(shù)據(jù)整理

其二，2018年房?jī)r(jià)漲幅迅猛，但數(shù)據(jù)明顯低于2017年水準(zhǔn)。

2018年市場(chǎng)持續(xù)表現(xiàn)為“供不應(yīng)求”態(tài)勢(shì)，西安商品住宅均價(jià)11748元/㎡，同比上漲28.1%（參考數(shù)據(jù)：由2017年的9175元/㎡上漲至11748元/㎡）。其中，高新區(qū)域價(jià)格依然領(lǐng)跑全市，15544元/㎡，曲江、城北次之，分別為13553元/㎡、11880元/㎡。

數(shù)據(jù)來(lái)源：西安房管局及物價(jià)局公示數(shù)據(jù)整理

不考慮受綜合因素影響較大的城內(nèi)區(qū)域，各區(qū)域價(jià)格漲幅均在20%以上，其中，港務(wù)區(qū)漲幅最大，參照2016年價(jià)格底，兩年幾乎漲了一倍。但因?yàn)樵痉績(jī)r(jià)就低，即便是漲幅迅猛，仍然是限購(gòu)區(qū)價(jià)格底部。

其三，2018年西安土地市場(chǎng)調(diào)整，運(yùn)營(yíng)思路變化影響未來(lái)走勢(shì)。

2018年，西安土地市場(chǎng)累計(jì)新增供應(yīng)2538萬(wàn)㎡，較去年同期減少29.2%；成交1862萬(wàn)㎡，較去年同期減少40.3%；成交樓面價(jià)為3404元/㎡，創(chuàng)歷史新高；土地出讓金634億元，較去年同期增長(zhǎng)70.9%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：西安土地出讓數(shù)據(jù)整理

西安經(jīng)營(yíng)性土地市場(chǎng)，受土地供給側(cè)改革影響，2018年2-5月暫停供應(yīng)土地，市場(chǎng)供求均現(xiàn)回落。受商品房市場(chǎng)持續(xù)升溫、品牌房企加速布局西安、主城區(qū)土地稀缺等因素影響，土地市場(chǎng)熱度較高，樓面價(jià)持續(xù)上揚(yáng)。

其四，2018年土地成交銳減，溢價(jià)率普遍大幅提升，樓面價(jià)達(dá)到9117元/㎡。

受土地供給側(cè)影響，供求齊跌；成交樓面價(jià)、土地出讓金均創(chuàng)歷史新高。 2018年平均溢價(jià)率19.2%，較2017年擴(kuò)大10.4個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：西安土地出讓數(shù)據(jù)整理

2018年，西安住宅用地累計(jì)新增供應(yīng)100宗，折合建筑面積1338萬(wàn)㎡，較2017年減少23.7%；成交88宗，折合建筑面積1140萬(wàn)㎡，較2017年減少33.5%；成交樓面價(jià)2472元/㎡，為歷史最高水平，較2017年上漲65.6%；土地出讓金281.7億元，較2017年增長(zhǎng)10.2%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：西安土地出讓數(shù)據(jù)整理

2018年西安樓市受到政策影響，進(jìn)入調(diào)整期，“731政策”會(huì)議之后，市場(chǎng)“晴轉(zhuǎn)多云”，但我們也看到了市場(chǎng)實(shí)際情況，在官方大力度嚴(yán)肅整治樓市亂象的同時(shí)，西安樓市仍然良性運(yùn)轉(zhuǎn)，并沒(méi)有出現(xiàn)所謂的西安房?jī)r(jià)“2018年暴跌30%”，也沒(méi)有出現(xiàn)所謂的“腰斬一半”。

西安市去化率在全國(guó)都算靠前，以實(shí)際踩盤數(shù)據(jù)整理，2018年整體去化較好，其中主城區(qū)全年平均開(kāi)盤去化率84.8%，外圍區(qū)域平均開(kāi)盤去化率76.7%，連秦漢新城、灃西新城、灃東新城、涇渭新城都出現(xiàn)搖號(hào)買房，可見(jiàn)市場(chǎng)沒(méi)有遭到暴擊。

雖然，西安商品房成交價(jià)格漲幅收窄，但因?yàn)榭們r(jià)提升，即便是10%的漲幅，對(duì)于購(gòu)房者仍然是傷筋動(dòng)骨，因此，2019年樓盤變數(shù)很大，但不要想著“抄底”，更不要向著追高，一切穩(wěn)住就好。