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易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，“一城一策”不代表放松，但肯定有助于市場交易。地產(chǎn)商應該把握市場機遇，及時調(diào)整定價策略。

風云暗涌的市場漸漸回歸理性。

2019年，“一城一策”成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心邏輯。從中央到地方、從調(diào)控交易到調(diào)控供給結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)調(diào)控觸角向微觀行進，地方主動權(quán)逐漸增加。

新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場格局悄然生變。而對于房地產(chǎn)商來說，政策變化只是風向標，人口流動和產(chǎn)業(yè)格局才是決定自身戰(zhàn)略布局的核心因素。

調(diào)控主體：從中央到地方

在房地產(chǎn)政策微調(diào)中，多地已明確提出“一城一策”原則。

據(jù)統(tǒng)計，今年以來，浙江、福建、河南、安徽、上海等多地均表示將實行“一城一策”，其中，福州、廈門、杭州、寧波、成都、上海等市將研究制定“一城一策”實施方案。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對第一財經(jīng)表示,“一城一策”是“因地制宜、分類指導”的導向，和過去所提“因城施策”有相通之處，都強調(diào)根據(jù)各地實際情況來進行政策的定調(diào)。

不過，“因城施策”帶有中央定調(diào)的意味，即中央根據(jù)各地情況給予政策規(guī)定，其主要針對房價上漲過快和庫存過高城市。而現(xiàn)在強調(diào)“一城一策”，含義在于，第一，各地的調(diào)控自主權(quán)更大。第二，各類調(diào)控會有不同的考核體系，即地方政府自己需要承擔調(diào)控責任。

從所涉城市來看，各地市場并不相同。據(jù)克而瑞研究，過去一個月，杭州商品住宅簽約放松，供應量整體較大，成交上漲明顯持續(xù)高位，整體市場剛需產(chǎn)品走量較好；成都商品住宅市場在供應環(huán)比銳減六成的情況下，成交持續(xù)上漲，整體價格基本維穩(wěn)。

而廈門市場持續(xù)低迷，新開項目僅4盤入市，整體去化不足四成。但二手房市場成交量在去年年底連續(xù)2個月高漲，價格方面則維持下滑態(tài)勢。行至河南，其省會城市鄭州2018年12月份商品住宅新增供應環(huán)比微漲4%，均價持續(xù)上漲約15660元/平方米。新開盤項目27個，整體平均去化率約85%。

分析人士認為，一些熱點城市出現(xiàn)了交易放緩和價格趨緩等現(xiàn)象，也有一些城市的房地產(chǎn)市場運行情況較為平穩(wěn)。在“一城一策”工作方針下，地方政府依自身情況進行調(diào)控，將更加切合實際。

房地產(chǎn)商利好來臨？

那么，“一城一策”對地產(chǎn)商來說是利好信號嗎？

對此，嚴躍進表示，短期內(nèi)各地政府不會強調(diào)政策放松，而會繼續(xù)強調(diào)“一城一策”的導向。

1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積和全國商品房銷售面積逐年攀升，到2014年末總量分別達99.7億和99.1億平方米。經(jīng)過多年發(fā)展，城鎮(zhèn)居民“無房住”的現(xiàn)象已得到有效緩解，未被滿足剛性住房需求顯著下降。

與此同時，投資增速大幅放緩預示行業(yè)進入平穩(wěn)期。從2016年四季度起，國家通過限貸、限購、嚴查資金等方式加強對市場監(jiān)管，強化房地產(chǎn)企業(yè)資金來源渠道監(jiān)管，嚴控資金大規(guī)模涌入房地產(chǎn)市場，使得開發(fā)企業(yè)收縮投資轉(zhuǎn)而以“現(xiàn)金為王”。

房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模是否已觸及天花板？2016年，全國商品房年度銷售面積和銷售金額分別達到15.73億平方米和11.76萬億元。短期內(nèi)，這個行業(yè)規(guī)?！疤旎ò濉彪y以打破，已然成為市場各方共識。

像新城控股（601155.SH）這樣的企業(yè)，其戰(zhàn)略布局正持續(xù)下沉。在其2018年年中業(yè)績報會議上，新城表示三四線城市貢獻42%的銷售業(yè)績，僅次于二線城市的53%，目前土地儲備也主要布局省會城市和百強縣。

“三四線城市的紅利還會有一段時間，未來3~5年都有比較好的機會。”新城控股集團董事長王振華說。他對外強調(diào)，三四線城市是城鎮(zhèn)化發(fā)展的重點，為企業(yè)發(fā)展提供機遇。但對于規(guī)?；鲩L的新城來說，一線城市高企的土地成本，顯然也是其轉(zhuǎn)向三四線的深層原因。

激流退去后，房地產(chǎn)商發(fā)展的空間還有多大？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，“一城一策”不代表放松，但肯定有助于市場交易。地產(chǎn)商應該把握市場機遇，及時調(diào)整定價策略。對于布局在三四線城市的企業(yè)來說，嚴躍進認為也不必悲觀。

以人口和產(chǎn)業(yè)為導向

進入2019年，房地產(chǎn)市場依然舉步維艱。從“堅持住房不炒定位”，到“堅決遏制房價上漲”，從“因城施策、分類指導”到“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”，房地產(chǎn)市場在密集調(diào)控下漸漸降溫。

但變化已悄然發(fā)生。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，樓市預期已變，房地產(chǎn)政策最嚴時期已經(jīng)過去，2019年或有超過30座城市的樓市政策將微調(diào)。只要房價不漲的城市，房地產(chǎn)政策都有松動的可能性。

“具體到一城一策，省會城市、地級市可能都會推進。”嚴躍進認為，“一城一策”在各地2019年樓市發(fā)展規(guī)劃中都會有所體現(xiàn)。各地針對自身情況再進行細化，甚至細化到“一區(qū)一策”或“一鎮(zhèn)一策”。

在供給端，各地會根據(jù)去庫存周期、房價走勢來決定供地和棚改；在需求端，對于部分交易不好的區(qū)域和物業(yè)，政策會有所松綁。而從價格來看，或?qū)⒃O(shè)定一個相對容易考核的房價漲幅評價體系。

在暗潮涌動的政策大潮中，房地產(chǎn)商將如何應對？

在合碩機構(gòu)首席分析師郭毅看來，政策并不是開發(fā)商調(diào)整業(yè)務布局的決定性指標。應該針對城市經(jīng)濟發(fā)展狀況、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、人口狀況進行綜合衡量。其次才是區(qū)域市場的供需關(guān)系：市場庫存有多大？需求有多旺盛？二者之間關(guān)系是怎樣的？

此外，要重視產(chǎn)品質(zhì)量，針對城市需求客群，不斷進行產(chǎn)品的升級迭代。同時，在價格上保持相對理性和穩(wěn)定的走勢，提升產(chǎn)品性價比，提升企業(yè)品牌美譽度和產(chǎn)品的可延展性。只有這樣，才利于企業(yè)的規(guī)?；臄U張。

“當前市場規(guī)?？偭靠赡苡|及天花板，但企業(yè)間的市場占比份額仍有調(diào)整空間?！惫惚硎?，2018年，排名前十的房企整體銷售額也就2萬億，占整個市場規(guī)模不到20%，房地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度并不高?！皩τ诘禺a(chǎn)商來說，還是有很大的空間去發(fā)展?！眮碓吹谝回斀?jīng)日報