推高房價的到底是誰？真相找到了
來源 |貓叔聊地產
1
看不見的魔鬼之手
知乎有個熱門的話題：房價，究竟是如何被推高的？
有人說，因為調控，調控導致房價“越調越漲”，
有人說，因為央媽，央媽釋放了天量的貨幣，但都肥了房地產，苦了實體經濟。
還有人“陰謀論”，說ZF壓根不打算讓房價跌，真的是這樣嗎？
解釋上述問題的時候，我們先學習一個名詞，“眼鏡蛇效應”。
“眼鏡蛇效應”是經濟學中非常普遍的現象。
它起源于一個故事。
話說有個地方眼鏡蛇太多，政府頒布了一條激勵抓蛇的法令：誰能抓到眼鏡蛇，就給誰對應的賞金。結果導致的結果是什么呢？眼鏡蛇越來越多了。
為什么會這樣呢？原來，老百姓發(fā)現抓蛇太難了，反而不如養(yǎng)殖快。于是，“眼鏡蛇養(yǎng)殖業(yè)”就在此情況下催生了。當政府發(fā)現這個問題后，取消了賞金。養(yǎng)殖戶們發(fā)現沒有利潤可圖，又都把眼鏡蛇放了……
結果，眼鏡蛇更為泛濫。
“眼鏡蛇效應”告訴我們：好的出發(fā)點，未必就有好的結果。一項政策的制定，鉆空子的人能用無法想象的方式打敗你。
中國有句話，叫做“上有政策，下有對策”，說的就是這個意思。
出了“限購令”，就有人會去離婚；
新房不讓漲價，KFS就會收茶水費、綁定車位、做裝修合同，老百姓反而買不起房；
出了拆遷款，哪里要拆遷，當地老百姓就拼命蓋房……
ZF每出臺一個政策，都會因為看不見的“魔鬼之手”的操縱達不到預期目的，有時候還會起反作用。
2
信貸，才是房價上漲的根源
地產多頭任澤平說過，“房地產要講邏輯，長期看人口，中期看土地，短期看金融”。
房價漲不漲，歸根到底就看一個信號，那就是信貸的松緊。有人說，如果要控制房價，只要嚴控信貸的規(guī)模不就行了？
事情遠沒那么簡單。因為總有一只看不見的魔鬼之手，可以數次擺脫ZF的監(jiān)控，利益驅使著它催生了更為泛濫的信貸，樓市因它注入了更多泡沫。
回顧10年來ZF對信貸的監(jiān)控，簡直就是監(jiān)管部門和銀行斗智斗勇的血淚史。當然，也是房價的調控博弈大戲。
3
08年-10年：跌宕起伏，漫天撒錢
08年，美國次貸危機引發(fā)全球金融危機，中國也不可避免。同年房地產行業(yè)低迷，土地流拍、樓市下行，經濟增速下滑嚴重。
為了對沖危機，我國ZF在08年11月推出了“四萬億”刺激計劃。主要推出了“進一步擴大內需、促進經濟平穩(wěn)較快增長的十項措施”。計劃在兩年時間投放四萬億元的資金。
但最大的弊端是，銀行本來要聽從央媽的安排，領取對應的信貸額度，但在“四萬億”刺激計劃中，取消了對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，原本該流入實體經濟、中小企業(yè)的資金，流入了房地產和地方基建等領域。
商業(yè)銀行開始漫天撒錢，地方ZF的融資平臺進一步走到舞臺中央。同時，央媽對房地產全面松綁，個人房貸利率降低。
09年，各地房價齊漲，勢如破竹。10年，國務院對房價展開調控，精準打擊高杠桿，提出首付從20%上調為30%，二套房首付不低于50%等等規(guī)定。同時，ZF對信貸投放規(guī)模和投向做了嚴格的限制，房地產、地方ZF融資平臺一時間斷了糧草，全國展開一場地方ZF負債大摸底行動。
10年，房價終于歇菜，應聲下跌。
4
11年-13年：鐵腕手段，險象環(huán)生
但由于ZF調控藥效太猛，部分地產、基建項目面臨資金鏈斷裂的風險，市場上流動資金非常緊張。
為了繞開信貸管控，銀行花樣百出的非信貸資產業(yè)務（現金、業(yè)務周轉金、拆放同業(yè)等等）就這樣誕生了。其中有一種叫做“同業(yè)拆借”，就是銀行之間互相借錢。為了獲得更多利潤，銀行把明明短期就要回款的資金長期借出去，等資金該回款的時候，通過互相借錢應急。
在股份制銀行里，這種情況更為泛濫。據抽樣調查顯示，當時杭州多家股份制銀行的貸款中，同業(yè)拆借達到50%以上，最高者可到70-90%。
11年-13年，本來央媽是給信貸設置了額度的。按照道理，M2總量會得到有效控制，但事實上，M2增速持續(xù)走高，市場一度匪夷所思。其根本原因，就是銀行的非信貸資產業(yè)務、同業(yè)拆解并沒有受到監(jiān)管，催生了更多的M2。
13年6月，央媽限制了銀行間同業(yè)拆借的額度，瘋狂的銀行在嚴厲的政策大棒下終于不敢興風作浪，開始夾起尾巴做人。6月20日，銀行間同業(yè)拆放利率Shibor升至創(chuàng)紀錄的13.4%（平時為3%左右）。在央媽一反常態(tài)、沒有對現金緊縮進行干預之后，銀行間的借貸幾乎凍結。金融體系遭受了前所未有的現金緊張的折磨，商業(yè)銀行出現“錢荒”。
11月25日，人民網披露一則消息：32個被調查的城市發(fā)現，有17個銀行停止了房地產的按揭業(yè)務，多家銀行面臨資金鏈危機。
出來混，遲早要還的。
5
14年-16年：循環(huán)往復，何去何從
信貸收緊的殺傷效果顯而易見。14年2月份，國家統(tǒng)計局2月24日發(fā)布的數據亦顯示，1月份中國70個大中城市新建住宅價格的上漲速度一年來首次放緩。同一天，萬科(股票代碼：000002)大跌6.6%，綠城中國(股票代碼：03900.hk)市值也在兩天內蒸發(fā)超過13%。
同年4月底，全國35個城市新建商品住宅庫存創(chuàng)下2010年以來近5年的歷史新高。購房者觀望情緒濃重，房企跑量的希望落空，而庫存壓力較大的地方ZF開始試探性的放松了調控。
可惜，以南寧、銅陵為首的城市打開限購閘門后市場依然沒有太大起色，房價短期沖高又再度回落。（這和前不久蘭州放松限購是一個道理）說到底，限購對樓市的作用其實不大，單純限購并不會對市場產生多大影響。
但是，無風不起浪的銀行又發(fā)明了新業(yè)務，委外投資逐漸興起，加杠桿、投資期限錯配又重出江湖。0首付、消費貸的買房的現象層出不窮。信托資金再一次大規(guī)模走向房地產、地方ZF融資平臺。
之后，15年深圳房價啟動，16年上海、北京啟動。17年二線、三四線啟動。
看明白了嗎？在樓市調控中，房地產只是個配角，真正粉墨登場的，是銀行。如果銀行信貸業(yè)務得不到有效監(jiān)管，無法制止這只看不見的惡魔之手，那房價一輪又一輪大漲的循環(huán)絕不會結束。
2015年，央媽痛定思痛，啟動了MPA的管理機制，決定要把銀行主要的對外資產投放方式一次性監(jiān)管到位。看不見的魔鬼之手再次拷上手銬。2016年下半年，央媽在中央統(tǒng)一部署下開啟了金融去杠桿進程。在加強金融監(jiān)管的背景下，效果逐步顯現，金融機構同業(yè)業(yè)務增速放緩，貨幣派生效應減弱，M2終于迎來了理性的增速。
6
2019年：絕對不搞大水漫灌
縱觀10年調控，房價上漲只是表面現象，而銀行風險才是心頭大患。過去的一系列經驗教訓告訴我們，貨幣適度寬松是為了更有針對性地支持民營企業(yè)和小微企業(yè)發(fā)展，而絕對不能大水漫灌流入房地產。
一月份降準以來，新增人民幣貸款也達到32300億元，社融規(guī)模增量 46400億元，雙雙創(chuàng)歷史新高。此事也引來一些聲音的議論，他們認為“新一輪量化寬松開始了，M2增速可能重回兩位數了，房價又要大漲！”這種論調完全是無稽之談。
對此，總理在2月20日的國務院常務會議上說，“穩(wěn)健的貨幣政策沒有變，也不會變。我們堅決不搞大水漫灌！”
總理表示：一個月內兩次降準，既是順應市場主體的強烈呼聲，也因我國存款準備金率比世界上任何主要經濟體都高，在這方面有充足的空間。而且在降準過程中也適當回收了流動性。
我們看一下1月份的制造業(yè)指數。這里需要注意，PMI指數50為榮枯分水線。當PMI大于50時，說明經濟在發(fā)展，當PMI小于50時，說明經濟在衰退。
距國家統(tǒng)計局的數據顯示，1月中國官方制造業(yè)PMI較上月微升0.1個百分點至49.5%，為連續(xù)第二個月落在榮枯線下方，形勢還是不容樂觀的。
所以一個月內兩次降準，對實體經濟來說，確實也是一件利好。因為目前經濟不太樂觀，需要相對寬松的貨幣環(huán)境和更充裕的流動性，也有助于中國經濟在一季度企穩(wěn)。
但貨幣是無限制的寬松嗎?當然不是，“在降準過程中也適當回收了流動性”就已經表明，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做，貨幣政策依然是穩(wěn)健的。
所以，請不要理會一些別有用心者的謠言，請牢牢記住一個結論，只要不搞大水漫灌，那么今年房價就絕無大漲可能！
一場關系13億人的變革開始了
重要發(fā)布！房地產稅真快來了？
這個城市悄悄突破限價！樓市再次變天？
未來兩年，請務必把房產轉移到以下城市
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