廣州熱線

　　7月8日，“武漢重啟”三個月之際，武漢市江漢區(qū)人民政府與萬科物業(yè)就老舊社區(qū)改造、物業(yè)城市等簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。萬科城市服務(wù)落地再添一城。

　　早在今年5月以來，頭部物管公司就頻繁滲入城市服務(wù)領(lǐng)域：萬科牽手鼓浪嶼;龍湖簽約岳陽城陵磯新港區(qū);保利物業(yè)再次中標(biāo)嘉善項目;佳兆業(yè)美好與河北邯鄲市峰峰礦區(qū)共同成立城市綜合服務(wù)平臺。

　　作為近幾年新興的行業(yè)細(xì)分賽道，所謂“城市服務(wù)”，是指將公共空間和公共資源當(dāng)做一個整體，由物業(yè)企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，涉及具體包括城鎮(zhèn)景區(qū)、市容環(huán)衛(wèi)、政府大樓、口岸、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、醫(yī)院、高速路等。本質(zhì)上是物業(yè)公司業(yè)務(wù)邊界的拓展，將社區(qū)管理轉(zhuǎn)向公共管理，是競爭市場逐漸由住宅轉(zhuǎn)向非住宅的一個具體表現(xiàn)。

　　幾家頭部企業(yè)逐步加大在該賽道的規(guī)模擴(kuò)張。從保利物業(yè)公布的財報來看，2019年保利物業(yè)有2.87億在管面積，其中1.4億來自公共服務(wù)項目，占比高達(dá)48.9%，同比增長105%，甚至超過了住宅物業(yè)的在管面積。萬科還曾公開表示，要等到市場充分肯定，成功轉(zhuǎn)型為城市服務(wù)商后才上市。

　　緊隨頭部企業(yè)，業(yè)內(nèi)在城市服務(wù)、公共服務(wù)等領(lǐng)域的動作逐漸展開，物業(yè)管理儼然不再是一個單一的社區(qū)管家。隨著業(yè)態(tài)的不斷拓展，社區(qū)、商辦、公共空間……物業(yè)管理的觸角可涉及城市運營每個環(huán)節(jié)，“城市大管家”或成物業(yè)公司的最終形態(tài)。

　　為什么物業(yè)公司會進(jìn)軍城市服務(wù)?

　　從大背景來看，城市服務(wù)是我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的關(guān)鍵。不同于以往“投資造城”、“投資基建”的粗放式城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化更加注重城市的公共服務(wù)獲取、社會保障供給等內(nèi)容，單靠地方政府進(jìn)行城市治理已難以滿足這種治理需求。在此瓶頸下，引入物業(yè)公司精細(xì)化、一體化的城市服務(wù)有望實現(xiàn)地方政府、物業(yè)公司、城鎮(zhèn)居民三贏的局面。

　　從物業(yè)公司的角度來看，城市服務(wù)是一條規(guī)模大、利潤優(yōu)的優(yōu)質(zhì)潛力賽道。進(jìn)軍的背后，我們可以結(jié)合目前的市場態(tài)勢，初探其中的利益驅(qū)動和值得注意的問題。

　　1、物業(yè)公司承接城市服務(wù)項目具備天然優(yōu)勢

　　傳統(tǒng)的物管服務(wù)與城市服務(wù)在服務(wù)內(nèi)容上高度重合。保潔對應(yīng)市政環(huán)衛(wèi)，安保對應(yīng)城市秩序，綠化對應(yīng)城市園林綠化養(yǎng)護(hù)，設(shè)施管理對應(yīng)城市公共設(shè)施管理，而近年來興起的智慧物業(yè)也可為智慧城市的建設(shè)升值賦能。因此，在基礎(chǔ)業(yè)務(wù)上，物業(yè)公司深入城市服務(wù)具有天然優(yōu)勢，對比擅長單項服務(wù)的公用事業(yè)單位，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)延伸會更為順暢。

　　將管理物、服務(wù)人的經(jīng)驗和理念注入城市治理，物業(yè)公司與政府共同打造新的合作模式，打造標(biāo)桿城市，可催生巨大的服務(wù)需求，這將對物業(yè)公司的市場規(guī)模、資源統(tǒng)籌能力帶來明顯提升。

　　2、城市服務(wù)具備以時間換空間的價值

　　拓展業(yè)務(wù)的同時，新項目的盈利能力是最受關(guān)注的一點。城市服務(wù)的市場空間有多大?

　　就產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)院、學(xué)校、公共場館等部分非住領(lǐng)域而言，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2000-2019年，全國文化、體育和娛樂用房，科學(xué)及教育用房，醫(yī)療用房的累計竣工面積分別為4.32億、17.69億、4.64億平方米，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已超1.5萬個，市場容量巨大。

　　就單項業(yè)務(wù)來說，以目前物業(yè)公司嘗試最多的市政環(huán)衛(wèi)為例，根據(jù)華泰證券數(shù)據(jù)顯示，2019 年我國市政環(huán)衛(wèi)市場規(guī)模 3171 億元，預(yù)計2024年可達(dá)到4352億元，僅考慮市政環(huán)衛(wèi)規(guī)模便可為物業(yè)管理行業(yè)帶來 10%-20%營收增量。

　　此外，相對于其它領(lǐng)域，城市服務(wù)還具備著規(guī)?！白栽鲩L“的優(yōu)勢，即城市服務(wù)的服務(wù)范圍可能會隨著甲方滿意度的提高而得到進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　然而根據(jù)頭部企業(yè)公開的財報數(shù)據(jù)來看，城市服務(wù)的實際收入能力似乎沒有達(dá)到較高預(yù)期。

　　截至2019年，保利物業(yè)物業(yè)管理總收入38.44億，源自公共及其他物業(yè)的收入約為4.81億元，僅占12.5%左右。與之對比，在管面積占比不到2.7%的商業(yè)及寫字樓的物管收入，占比卻達(dá)到了13% 。

　　針對“城市服務(wù)業(yè)務(wù)收益弱”的表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，公建領(lǐng)域物業(yè)面積較大，無法以面積計算產(chǎn)出的“坪效”及短期收入來衡量，主要看的是單合同金額。而且在發(fā)展初期，企業(yè)投入成本一般較大，對盈利造成一定影響，但城市服務(wù)更看中的是未來的升值空間，其帶來的資源會拓展業(yè)務(wù)的深度和廣度。

　　因此，城市服務(wù)更像是一個逐步升值的潛力股，在物管行業(yè)“跑馬圈地”的現(xiàn)階段，是物業(yè)公司值得用時間換空間的有效擴(kuò)張途徑。

　　3、利益驅(qū)動行業(yè)主動向精細(xì)化、智能化管理升級

　　城市服務(wù)市場空間大，同時也存在著更多細(xì)分領(lǐng)域，且領(lǐng)域間需求差異較大，這就要求城市服務(wù)的提供者應(yīng)具備提供綜合服務(wù)的能力，因此會更考驗物業(yè)公司的管理實力和整合資源的能力，這將是是決定企業(yè)能管多大、能走多遠(yuǎn)的關(guān)鍵。為滿足城市服務(wù)業(yè)務(wù)更復(fù)雜的需求，物業(yè)公司將積極尋求向精細(xì)化、智能化管理轉(zhuǎn)變的有效手段，這對整個行業(yè)來說，無疑是一個創(chuàng)新發(fā)展的良好機(jī)遇。

　　而智慧科技的進(jìn)步，正為行業(yè)的創(chuàng)新變革提供了可能。更重要的是，結(jié)合智慧科技手段，帶來的不僅僅是精細(xì)化的服務(wù)升級，其更能有效地解決城市服務(wù)的管理難題，從而推動整個利益空間的加速占據(jù)。

　　在城市服務(wù)的探索過程中，隨著業(yè)務(wù)的拓展，服務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，隨之而來的是工作人員數(shù)量劇增、人工成本大幅上漲的問題，物業(yè)公司盈利能力進(jìn)一步受阻。同時，基于細(xì)分領(lǐng)域，要提供配套服務(wù)的解決方案，要求物業(yè)公司必須掌握整個服務(wù)區(qū)域的運營情況，才能更好地進(jìn)行資源整合。

　　如不能解決上述問題，物業(yè)公司原具有的天然優(yōu)勢將受到影響，最終阻礙規(guī)模擴(kuò)張和利潤收入，但若是借助以數(shù)據(jù)為核心的智慧科技則能讓物業(yè)公司更快掌握市場。以愛物管為例：

　　針對人員管理和人工成本，通過數(shù)據(jù)量化工作，能對人力投入最大的如清潔環(huán)衛(wèi)、設(shè)施管理、秩序維護(hù)等基礎(chǔ)板塊業(yè)務(wù)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化升級，在優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)、提升外包率的同時，提高運營效率和服務(wù)品質(zhì)。

　　在這種更輕的模式下，物業(yè)公司借助外包公司成熟的服務(wù)體系，能更好地發(fā)揮天然優(yōu)勢，提高甲方滿意度而進(jìn)一步實現(xiàn)空間的擴(kuò)展。

　　在整合資源方面，通過統(tǒng)一的中心系統(tǒng)，各領(lǐng)域、各環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)互關(guān)互聯(lián)，能夠滿足多種運營場景的聯(lián)動需求，從而實現(xiàn)對整個公共區(qū)域的實時管理，更有利于物業(yè)公司進(jìn)行資源整合。

　　而智慧技術(shù)能帶來的附加價值遠(yuǎn)不止此。智慧的管理、人性化的服務(wù)，對提升城市品位、優(yōu)化人居環(huán)境的的作用將越來越重要，政府想打造城市名片，必將借助物業(yè)公司的力量。隨著科技的完善和政府對城市服務(wù)的支持鼓勵，物業(yè)公司的服務(wù)會深入城市每個角落，成為一個“智慧”的城市大管家。