廣州熱線

6月，世界杯的喧囂剛剛泛起，而在上海中心，這座中國(guó)第一、世界第二高樓的60層，迎來了一家叫“凱輝高德”的公司。

作為一家專注城市存量地產(chǎn)的新公司，它的商業(yè)模式充滿了想象力。這引來了包括中新社、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、每日經(jīng)濟(jì)新聞、中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊、澎湃等媒體的好奇。

在接受媒體采訪時(shí)，凱輝高德總裁談子信表示，很多人說看不懂我們的模式。

凱輝高德模式指的是一套“中國(guó)城市存量地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)”，而談子信的話意味深長(zhǎng)。內(nèi)在邏輯是，看不懂凱輝高德模式只是“果”，看懂全國(guó)城市普遍問題才是“因”。有“因”才有“果”。

也就是說，看懂全國(guó)普遍存在的城市存量問題是前提，看懂之后，才會(huì)明白：凱輝高德模式是一個(gè)怎樣的系統(tǒng)?

　　對(duì)癥城市之痛，城市更新疾行

2015年，中央召開城市工作會(huì)議，這是有史以來第四次全國(guó)性的城市工作會(huì)議，距上一次1978年已經(jīng)37年了。這次會(huì)議上，“我國(guó)城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期”。新的時(shí)期意味著新的命題，會(huì)議同時(shí)提出到“2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造”。

要完成這些新的城市命題，意味著對(duì)政府職能轉(zhuǎn)變、深化投融資體制改革提出新的要求。

同年，廣州、深圳先后設(shè)立城市更新局，意在提高土地的集約節(jié)約利用的效率，這也開了城市更新成為政府職能的一項(xiàng)先例。

2017年5月，上海楊浦濱江城市更新發(fā)展基金設(shè)立并宣布首期規(guī)模50-100億;7月，2000億廣州城市更新基金早已落地;12月，總規(guī)模100億元的深圳“福田區(qū)城市更新基金”正式啟動(dòng)，擬十年舊改700萬(wàn)平米。有統(tǒng)計(jì)顯示，用于城市更新的地產(chǎn)基金總規(guī)模有望達(dá)到數(shù)萬(wàn)億。

經(jīng)過長(zhǎng)期的與地方政府接觸與調(diào)研，凱輝高德總裁談子信分析，中國(guó)城市經(jīng)過30多年快速城市化，產(chǎn)生了許多亟待解決的問題，特別是土地粗放低效開發(fā)尤為突出。而面臨城市新一輪的更新，不少地方政府的理解只停留在簡(jiǎn)單的推倒重建，以做開發(fā)的慣性心態(tài)做存量。

在談子信看來，存量與增量最大的差異在于，存量通常承載著成熟的交通路網(wǎng)、文脈、生活方式。政府做城市更新，應(yīng)該要先形成以“適應(yīng)、改善、保護(hù)、活化”為核心的“存量?jī)?yōu)化”思維。分析清楚城市的實(shí)際情況，圍繞“人居環(huán)境改善”、“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)”、“歷史文化保護(hù)”的城市更新目標(biāo)，去精準(zhǔn)地匹配資金、資源與資產(chǎn)的關(guān)系，否則將導(dǎo)致新的混亂和浪費(fèi)，為城市發(fā)展付出不可挽回的時(shí)間成本。

凱輝高德城市更新和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)

　　先為城市創(chuàng)造價(jià)值，才能讓自身更有價(jià)值

可以說，凱輝高德提出中國(guó)城市存量地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，既是對(duì)中央政策的響應(yīng)，同時(shí)也順承了市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，盡得天時(shí)、地利，同時(shí)也離不開凱輝高德獨(dú)特的價(jià)值觀。

在凱輝高德的價(jià)值邏輯里，城市更新是城市功能的重新定位，也是城市動(dòng)能的重新發(fā)現(xiàn)，是一攬子的系統(tǒng)工程，光靠某個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)力是不夠的。

在城市維度上的布局是凱輝高德真正用心之處。凱輝高德明確提出“為城市創(chuàng)造價(jià)值”的企業(yè)愿景。而不是謀求短期的暴利。

用談子信的話說，就是“先為政府做服務(wù)”。去補(bǔ)足政府缺失的決策數(shù)據(jù)、調(diào)查清楚整個(gè)城市存量市場(chǎng)的基本情況，為城市提供一次全面的體驗(yàn)，從而幫助政府認(rèn)識(shí)到城市更新中真正存在的問題。

不少提供產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)的公司存在報(bào)告懸在空中樓閣的問題，政府拿到漂亮的報(bào)告，卻發(fā)現(xiàn)不知道如何才能落地。凱輝高德為了解決這一痛點(diǎn)，提出了“先為城市創(chuàng)造價(jià)值，再分享城市增值”的價(jià)值觀。在為政府提供了城市更新解決方案報(bào)告之后，凱輝高德切實(shí)帶著資金、資源、運(yùn)營(yíng)進(jìn)入城市存量項(xiàng)目，透過項(xiàng)目NOI(凈營(yíng)業(yè)收入)、IRR(內(nèi)部收益率)、ROI(投資回報(bào)率)等財(cái)務(wù)指標(biāo)的實(shí)際提振，城市GDP、稅收、就業(yè)率、人才量、競(jìng)爭(zhēng)力、形象的提升，分享城市增值收益。

凱輝高德城市更新和運(yùn)營(yíng)增值模型

“先為城市創(chuàng)造價(jià)值，能夠創(chuàng)造多大的價(jià)值，市場(chǎng)就有多大”談子信面對(duì)一眾主流媒體時(shí)，這樣表達(dá)誠(chéng)意。在他看來，只有為城市創(chuàng)造越多的價(jià)值，才能讓自身更有價(jià)值。

目前，凱輝高德已經(jīng)設(shè)立上海總部、深圳分部，并籌備在北京、武漢、成都等地設(shè)立多個(gè)區(qū)域分部。

但這也只是凱輝高德“中國(guó)城市存量地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)”的一部分。

　　8大賦能，助推城市更新的多面手

中國(guó)城市存量地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)到底能為城市創(chuàng)造怎樣的價(jià)值?這是理解凱輝高德模式的關(guān)鍵。

凱輝高德城市更新和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)囊括八大業(yè)務(wù)集群賦能

簡(jiǎn)單地說，就是幫助地方政府實(shí)現(xiàn)資本、資源、資產(chǎn)的優(yōu)化配置。在中國(guó)城市面臨全面升級(jí)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，通過8大業(yè)務(wù)集群賦能，重塑城市活力。

第一是并購(gòu)資本賦能，凱輝高德?lián)碛?00多家房地產(chǎn)并購(gòu)基金及相關(guān)金融渠道超過1000億人民幣的資金體量。

第二是城市產(chǎn)業(yè)IP賦能，包括城市基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，商業(yè)、文旅、醫(yī)藥、體育、養(yǎng)老、藝術(shù)、教育、物流、互聯(lián)網(wǎng)、智能、現(xiàn)代工農(nóng)業(yè)等超過1200多個(gè)優(yōu)質(zhì)城市產(chǎn)業(yè)IP。

第三是專家智庫(kù)賦能，多家城市研究院組成的專家智庫(kù)，包括城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、智慧城市、金融、城市運(yùn)營(yíng)、城市推廣、配套服務(wù)、人才引進(jìn)、招商引資等領(lǐng)域的專家團(tuán)隊(duì)。

第四是權(quán)威數(shù)據(jù)研判機(jī)構(gòu)賦能，中國(guó)指數(shù)研究院、城市數(shù)據(jù)團(tuán)以及多家城市研究院最具權(quán)威的存量地產(chǎn)及城市運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)和分析報(bào)告。

第五是風(fēng)控測(cè)算評(píng)估機(jī)構(gòu)賦能，凱輝高德與全國(guó)一線城市地產(chǎn)及金融領(lǐng)域?qū)I(yè)會(huì)計(jì)師、評(píng)估師、測(cè)算師、律師事務(wù)所組成合作體系，根據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)，進(jìn)行全方位的項(xiàng)目測(cè)算和風(fēng)控評(píng)估。

第六是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)賦能，凱輝高德?lián)碛袊?guó)內(nèi)外商業(yè)項(xiàng)目招商、運(yùn)營(yíng)及品牌策劃團(tuán)隊(duì)，與30多家優(yōu)質(zhì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)展開運(yùn)營(yíng)資源合作。

第七是商業(yè)招商品牌庫(kù)賦能，凱輝高德?lián)碛?000多個(gè)商業(yè)品牌和商業(yè)合作商家資源，與國(guó)內(nèi)外30多個(gè)一線知名品牌達(dá)成優(yōu)先合作關(guān)系。

第八是高端人才渠道賦能，進(jìn)入國(guó)家工信部高校聯(lián)盟及城市人才交流計(jì)劃，與一線城市人力資源機(jī)構(gòu)達(dá)成高端人才戰(zhàn)略合作。

8大業(yè)務(wù)集群賦能，能夠針對(duì)性地解決城市更新模式認(rèn)知、數(shù)據(jù)、資金、資源以及精準(zhǔn)匹配等難題。

　　人、產(chǎn)、城綜合運(yùn)營(yíng)，量身定制“好城市”方案

正如2015年中央城市工作會(huì)議指出的那樣，城市工作是一個(gè)系統(tǒng)工程。做好城市工作，要順應(yīng)城市工作新形勢(shì)、改革發(fā)展新要求、人民群眾新期待，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，堅(jiān)持人民城市為人民。這是我們做好城市工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。同時(shí)，要堅(jiān)持集約發(fā)展，框定總量、限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量、提高質(zhì)量，立足國(guó)情，尊重自然、順應(yīng)自然、保護(hù)自然，改善城市生態(tài)環(huán)境，在統(tǒng)籌上下功夫，在重點(diǎn)上求突破，著力提高城市發(fā)展持續(xù)性、宜居性。

“在統(tǒng)籌上下功夫”。自上而下的梳理之所以重要，就在于城市需要基于長(zhǎng)期性及全局性政策考慮的整體利益更新，需要保障各個(gè)群體在城市升級(jí)過程中的需求和權(quán)益。

“在重點(diǎn)上求突破”。所有的規(guī)劃和設(shè)計(jì)都是為了落地。通過全盤分析研判，各個(gè)存量項(xiàng)目在城市未來中的角色會(huì)逐漸清晰，根據(jù)各個(gè)存量項(xiàng)目的更新需求，凱輝高德會(huì)匹配導(dǎo)入相對(duì)應(yīng)的資金和商業(yè)產(chǎn)業(yè)資源，并在最具潛力的重點(diǎn)項(xiàng)目上，配置最優(yōu)資金和資源。

在凱輝高德中國(guó)城市存量地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)里，以城市實(shí)需為中心，以資金和產(chǎn)業(yè)為抓手，通過龐大的資源和精準(zhǔn)匹配能力，凱輝高德為地方政府、地產(chǎn)發(fā)展商、國(guó)有企業(yè)等量身定制方案。

為地方政府。提供城市存量研究、城市存量發(fā)展定位分析、引起城市投資基金、導(dǎo)入專家智庫(kù)及城市產(chǎn)業(yè)IP、存量項(xiàng)目接管運(yùn)營(yíng)、城市更新等城市服務(wù)等。

為發(fā)展商。提供周邊存量市場(chǎng)研究、庫(kù)存商業(yè)或產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的整體并購(gòu)、長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理等項(xiàng)目更新服務(wù)等。

為國(guó)有企業(yè)。提供打包項(xiàng)目整購(gòu)整租、委托運(yùn)營(yíng)管理、全面資產(chǎn)管理、資產(chǎn)證券化、其他產(chǎn)業(yè)金融合作等地產(chǎn)業(yè)務(wù)資管服務(wù)等。

無(wú)論地方政府、地產(chǎn)發(fā)展商、國(guó)有企業(yè)，對(duì)于他們而言，都面臨著同樣的難題：關(guān)注人、研究人、尊重人、充分滿足人在城市中生活的需求。人、產(chǎn)、城匹配并可持續(xù)運(yùn)營(yíng)就顯得至為關(guān)鍵。

基于此，談子信提出的“好城市”這一城市運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)。

凱輝高德城市導(dǎo)入計(jì)劃

什么才是“好城市”?

談子信介紹，“好城市”應(yīng)以人民為中心，既有自然、人文、設(shè)計(jì)控制塑造的特有空間特征公共體驗(yàn);也有高效便捷的公共服務(wù)系統(tǒng)，給人美好生活體驗(yàn)和認(rèn)同感。

好城市需要結(jié)合城市不同發(fā)展階段，基于不同利益維度的公眾需求，不斷優(yōu)化空間內(nèi)涵。而在這個(gè)過程中，如何以人為本，實(shí)現(xiàn)人、產(chǎn)、城融合，正是凱輝高德要通過中國(guó)城市存量地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)解決的問題。

當(dāng)被問及凱輝高德模式的未來時(shí)，連談子信也承認(rèn)，凱輝高德正在走一條難度極大的路。

或許，在談子信的內(nèi)心里，未來并不遙遠(yuǎn)。