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　　最近在朋友圈內(nèi)瘋傳一則消息，說北京一位居民在2015年底投資了700萬人民幣購置美國房產(chǎn)，在洛杉磯貸款購買了4套獨(dú)棟滿分學(xué)區(qū)別墅，交房之后立即出租，每年租金高達(dá)168萬人民幣。該房主在2017年初將4套別墅出售，收回大約2000萬人民幣，凈賺1300萬，回報(bào)率高達(dá)285%。

　　該消息一經(jīng)發(fā)布，引起了很多居民的熱議，這位北京居民的微信一時(shí)間被無數(shù)人添加好友，她不得不關(guān)閉加好友的功能。

　　記者雖然沒能聯(lián)系上該投資者，但有幸就此問題采訪到了洛杉磯本地華人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)第一品牌-美西地產(chǎn)的資深分析師Rick，以下是采訪記錄：

　　記者：Rick,你好，很高興您能接受我們的采訪，想必您看過我之前發(fā)給您的相關(guān)資料，該消息被很多人質(zhì)疑，所以作為洛杉磯最專業(yè)的華人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的資深分析師，想請(qǐng)您從專業(yè)的角度幫助分析一下這個(gè)消息，另外，美西地產(chǎn)作為洛杉磯華人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的領(lǐng)軍品牌，這個(gè)客戶是否有可能你們的客戶?

　　美西地產(chǎn)Rick：謝謝Andy的采訪。美國的房地產(chǎn)是一個(gè)非常成熟的市場，通常來講，很少出現(xiàn)價(jià)格的大起大落，即便是次貸危機(jī)，也能很快恢復(fù)。這種成熟的市場的整體特點(diǎn)就是較為穩(wěn)健，每年的增長幅度基本上恒定，但是在這樣的市場里要取得較高的回報(bào)率，就要靠大數(shù)據(jù)分析，特別是對(duì)小區(qū)域成交量和成交記錄的分析,非?？简?yàn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的能力。

　　記者：您認(rèn)為像上述285%的回報(bào)率，有可能發(fā)生嗎?

　　美西地產(chǎn)Rick：當(dāng)然，一年半285%的回報(bào)率實(shí)際上是一個(gè)小眾的例子，但是我們的客戶中實(shí)現(xiàn)200%以上的回報(bào)的客戶大有人在，但是您說的這個(gè)客戶是不是我們的客戶，我需要去了解一下。實(shí)現(xiàn)這種高回報(bào)率，其實(shí)需要兩個(gè)條件。一是數(shù)據(jù)分析，另一個(gè)是貸款杠桿。

　　記者：您能具體說明一下嗎?

　　美西地產(chǎn)Rick：第一個(gè)條件就是剛才講過的大數(shù)據(jù)分析，因?yàn)槲覀兪浅钟忻绹畧?zhí)照的本地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，我們也是全美房產(chǎn)協(xié)會(huì)成員，所以可以看到所有的房屋的成交數(shù)據(jù)，通過我們的大數(shù)據(jù)分析，就可以了解到哪些地區(qū)，什么樣類型的房屋是有較大增值潛力的，并且最近幾年增值多少，未來的走勢預(yù)測，再加上我們的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)驗(yàn)，基本上可以幫客戶找到最佳的投資目標(biāo)。

　　美西地產(chǎn)Rick：第二個(gè)條件就涉及到貸款的杠桿，中國大陸的客戶在洛杉磯購房是可以貸款的，但這跟美國本地人貸款是兩套完全不同的體系，對(duì)于洛杉磯本地的大部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，這種貸款是很難操作的，甚至失敗之后，客戶的定金都會(huì)損失掉。但是我們的40%的客戶來自于中國大陸，所以我們有非常多的成功案例和經(jīng)驗(yàn)，加上我們跟銀行良好的合作，到今天為止還沒有貸款失敗的案例。

　　美西地產(chǎn)Rick：有的客戶有能力全款購買房產(chǎn)，但是我們有時(shí)候會(huì)建議客戶分拆進(jìn)行貸款，購買多套房產(chǎn)，加上大數(shù)據(jù)分析出的高回報(bào)率的投資目標(biāo)，基本上可以實(shí)現(xiàn)很高的回報(bào)率。選擇我們作為買方經(jīng)紀(jì)人的很多客戶已經(jīng)體會(huì)到了。另外，中國大陸客戶在美國貸款買多套房，其實(shí)是一個(gè)銀行放貸的漏洞，這是合法的，但是也是非常考驗(yàn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司實(shí)力的。跟開發(fā)商的緊密程度，出offer的技巧，客戶的資金管理，跟銀行的關(guān)系，都是具有重要影響的因素。美西地產(chǎn)是很多美國本地頂級(jí)建商的VIP房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，也是很多銀行的VIP合作伙伴。

　　記者：請(qǐng)問您能舉例說明一下，通過貸款的方式投資美國的房地產(chǎn)，如何實(shí)現(xiàn)高回報(bào)嗎?

　　美西地產(chǎn)Rick：就拿2015年舉例，那年年底，在洛杉磯爾灣地區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，一套全新的4房獨(dú)棟別墅，售價(jià)為90萬美金一棟，假設(shè)客戶有95萬美元的資金，可以貸款購買3棟。貸款為30年分期。這樣的房子，租金大約為4500美金一個(gè)月，3棟就是13500美金一個(gè)月。到了2016年底，這個(gè)房子的價(jià)值大約為120萬美金，如果出售，3棟房子一共可以賺90萬美金，剛才說的本金為95萬美金，賺了90萬美金，本金輕松翻倍。

　　美西地產(chǎn)Rick：但是整個(gè)洛杉磯地區(qū)的房價(jià)漲幅，從百分之六到百分之十幾的都有，那么從這么多城市里面選擇出漲幅高的地區(qū)，同時(shí)又能在漲幅高的地區(qū)里面找到像前面說的漲幅高達(dá)30%的項(xiàng)目，就得靠大數(shù)據(jù)分析和經(jīng)驗(yàn)了。然后還必須可以實(shí)現(xiàn)多套房屋的貸款，就更是對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人的挑戰(zhàn)了。

　　記者：明白，非常感謝美西地產(chǎn)Rick帶給我們的信息。

　　美西地產(chǎn)Rick：另外，我想強(qiáng)調(diào)一下，根據(jù)美國的法律，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的公司和個(gè)人都必須持有美國政府核發(fā)的執(zhí)照，否則就是違法的。所以建議大家如果要購買美國的房產(chǎn)，一定要直接聯(lián)系美國本地的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的團(tuán)隊(duì)。另外，美國還有一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是私人從業(yè)，只是掛靠在某個(gè)公司，可能也不是最好的選擇。謝謝Andy的采訪，希望對(duì)大家能有幫助。如有需要，歡迎大家直接聯(lián)系我們洛杉磯美西地產(chǎn)，微信或者電話都會(huì)有美國本地資深經(jīng)紀(jì)人為您服務(wù)。