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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師 盧常樂(lè)

導(dǎo)讀

年輕人成為公積金購(gòu)房群體的“主力軍”一定程度上反映了當(dāng)前住房需求結(jié)構(gòu)的變化，這一趨勢(shì)也成為此次多地公積金政策調(diào)整，重點(diǎn)推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的用意所在。

近期，在北京市推出“史上最嚴(yán)公積金新政”之后，南京住房公積管理中心亦于9月16日公布了《南京市住房公積金按揭協(xié)議管理辦法》，目的是為了保障符合條件的職工能夠申請(qǐng)住房公積金貸款。

自今年6月28日以來(lái)，已有北京、鄭州、洛陽(yáng)等8座城市，以及湖南省陸續(xù)發(fā)布了公積金新政。目的皆以規(guī)范市場(chǎng)秩序，限制樓市投資，以?xún)?yōu)先滿(mǎn)足首套購(gòu)房和租房的剛需市場(chǎng)。

在公積金制度不斷完善的過(guò)程中，全國(guó)住房公積金的運(yùn)行情況究竟如何？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師根據(jù)《全國(guó)住房公積金2017年年度報(bào)告》，參考全國(guó)首套房貸款平均利率指數(shù)，以及房屋租賃市場(chǎng)指數(shù)等，對(duì)當(dāng)前住房公積金在“房住不炒”調(diào)控中發(fā)揮的作用進(jìn)行分析。

從分析結(jié)果來(lái)看，當(dāng)前公積金貸款的年齡趨于年輕化，其中，中、低收入者占到絕大多數(shù)，這也成為公積金貸款逾期額擴(kuò)大的因素之一。與此同時(shí)，年輕人成為公積金購(gòu)房群體的“主力軍”一定程度上反映了當(dāng)前住房需求結(jié)構(gòu)的變化，這一趨勢(shì)也成為此次多地公積金政策調(diào)整，重點(diǎn)推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的用意所在。

調(diào)控效果初現(xiàn)

住房公積金制度發(fā)軔于上海，在全國(guó)推廣后，成為支持住房建設(shè)發(fā)展的關(guān)鍵力量。對(duì)于購(gòu)房者而言，特別是剛需購(gòu)房族，住房公積金為其提供了置業(yè)的第一筆資金支持，發(fā)揮了重要的杠桿作用。

《全國(guó)住房公積金2017年年度報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)住房公積金實(shí)繳單位262.33萬(wàn)個(gè)，實(shí)繳職工13737.22萬(wàn)人，分別比上年增長(zhǎng)10.11%和5.15%。在此基礎(chǔ)上，2017年全國(guó)住房公積金繳存額達(dá)到了18726.74億元，比上年增長(zhǎng)了13.06%。

研究發(fā)現(xiàn)，受購(gòu)房成本上漲和限購(gòu)政策的影響，住房公積金的貸款使用出現(xiàn)了一定程度的下滑。據(jù)《全國(guó)住房公積金2017年年度報(bào)告》顯示，2017年全國(guó)共發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款254.76萬(wàn)筆，合計(jì)9534.85億元，分別比上年降低22.21%和24.93%。

從2017年的公積金使用情況來(lái)看，近年來(lái)樓市調(diào)控政策不斷加碼，尤其是不少地方出臺(tái)的樓市限購(gòu)、限貸政策，短時(shí)間內(nèi)對(duì)限制樓市投資性行為，穩(wěn)定與規(guī)范市場(chǎng)發(fā)揮了積極的作用。

與此同時(shí)，在另一個(gè)層面，公積金政策一般作為首套房的金融杠桿，貸款發(fā)放出現(xiàn)較大幅度下跌，也需警惕部分地區(qū)與市場(chǎng)的調(diào)控政策對(duì)剛需置業(yè)需求的“誤傷”。

警惕逾期風(fēng)險(xiǎn)

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2017年個(gè)人住房貸款中，新房和首套房占到多數(shù)，比例分別達(dá)到67.24%和85.63%。同時(shí)，貸款年齡趨于年輕化，74.13%的貸款人年齡在40歲以下，30歲以下也占到33.31%，中、低收入者占到絕大多數(shù)。

不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前盡管樓市調(diào)控不斷加碼，但購(gòu)房需求依然較大，越來(lái)越多的青年人還是選擇了貸款買(mǎi)房。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師注意到，2017年末住房公積個(gè)人住房貸款逾期額達(dá)到10.58億元，相較于2016年的7.86億元增長(zhǎng)了34.6%。雖然就逾期率來(lái)看，兩年同樣都為0.02%，仍然在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)，但逾期額較大的增長(zhǎng)幅度仍需引起有關(guān)部門(mén)的重視與關(guān)注。

住房公積金貸款相對(duì)商業(yè)貸款來(lái)說(shuō)是最**的方式，逾期額的較大增長(zhǎng)，可能與部分地方上存在房?jī)r(jià)和收入的脫節(jié)，以及貸款人過(guò)大的支出壓力有關(guān)。

據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)平均房?jī)r(jià)與月均收入比超過(guò)3倍的城市目前共有9個(gè)，其中北京以6.8：1位居首位，深圳和上海緊隨其后。

需要關(guān)注的是，當(dāng)前部分購(gòu)房熱度尚存的三四線城市，前期因房?jī)r(jià)漲幅明顯，在房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期和住房需求的驅(qū)動(dòng)下，部分三四線地區(qū)的購(gòu)房者會(huì)選擇盡快購(gòu)入，但實(shí)際工資的漲幅與房?jī)r(jià)的漲幅并不對(duì)等，從而使得房貸成為一種較大的生活開(kāi)支。

鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)

報(bào)告顯示，年輕人成為公積金購(gòu)房重要力量，但另一方面公積金逾期率顯著增加，也反映當(dāng)前城鎮(zhèn)居住矛盾的現(xiàn)實(shí)情況下，單純依靠購(gòu)房來(lái)解決居住矛盾，存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上，如何合理引導(dǎo)公積金在發(fā)展租賃市場(chǎng)中的作用，來(lái)解決當(dāng)前城市的現(xiàn)實(shí)住房難題，成為近期多地公積金政策調(diào)整的主要方向。

數(shù)據(jù)顯示，在2017年公積金繳存職工中，城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、外商投資企業(yè)、民辦非企業(yè)單位和其他類(lèi)型單位占45.31%，比上年增加2.45個(gè)百分點(diǎn)。

非國(guó)有、集體的比例逐漸擴(kuò)大，從側(cè)面體現(xiàn)了日益推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，人口不斷向中心城市集聚的特征，加劇了各個(gè)階層的購(gòu)房需求和樓市的緊張程度。

與之相對(duì)應(yīng)的卻是，我國(guó)房租租賃市場(chǎng)的發(fā)展卻仍然處于早期階段。據(jù)鏈家研究院最新發(fā)布的《租賃市場(chǎng)系列研究報(bào)告》顯示，我國(guó)租賃人口的比重只占11.6%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家租賃市場(chǎng)約30%的標(biāo)準(zhǔn)。

未來(lái)隨著重點(diǎn)城市居住成本的攀高，從現(xiàn)實(shí)人口流動(dòng)的方向來(lái)預(yù)測(cè)，其租賃市場(chǎng)和租賃人口的增加也必然會(huì)是大勢(shì)所趨。推動(dòng)租售并舉的住房政策成為關(guān)鍵，這成為當(dāng)前各地公積金政策調(diào)整的重要目的之一，以鼓勵(lì)發(fā)展繳納人用公積金租房來(lái)緩解居住矛盾。

在當(dāng)前租購(gòu)并舉的住房發(fā)展趨勢(shì)下，未來(lái)各地或許會(huì)繼續(xù)通過(guò)收緊公積金貸款政策來(lái)進(jìn)一步推動(dòng)三四線城市租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

研究發(fā)現(xiàn)，除了北京等重點(diǎn)城市出臺(tái)公積金新政收緊貸款，鼓勵(lì)租房市場(chǎng)發(fā)展外，近期發(fā)布公積金貸款收緊新政，用于租房額度上調(diào)的城市中，還出現(xiàn)了廣西北海、浙江海寧、嘉興，以及湖北襄陽(yáng)等三四線城市。

以嘉興為例，9月18日嘉興住房公積金管理中心發(fā)布新政，將繳存職工租賃住房提取公積金的最高限額從原來(lái)的每人700元/月提高至1000元/月。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，當(dāng)前一些三四線城市為嚴(yán)控投機(jī)炒房，正在紛紛加入限售的城市隊(duì)伍，按照樓市調(diào)控發(fā)展的趨勢(shì)，未來(lái)租賃居住將會(huì)成為城市緩解住房矛盾的重要選擇之一，尤其是對(duì)于很多工作時(shí)間不長(zhǎng)的青年群體來(lái)說(shuō)，近期多地的公積金新政鼓勵(lì)租房的市場(chǎng)導(dǎo)向，無(wú)疑是個(gè)明確信號(hào)。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道