廣州熱線

通過征收空置稅、消費(fèi)稅或流轉(zhuǎn)稅的方式來抑制房價，或者企圖讓房價平穩(wěn)，基本都是徒勞，因?yàn)樽罱K被坑的基本都是剛需。

朋友老洪是一個房叔，當(dāng)然，他是靠自己眼光好，而且買得早，所以成了房叔，與貪污腐敗沒有任何關(guān)系。他也并非國家公職人員，而是一名商人。

昨天下午，我們一起談了點(diǎn)事，他用手機(jī)刷到了一條新聞——《住建部原副部長仇保興建議征空置稅：北京空置率或達(dá)20%》，他眉頭皺了起來，然后問我怎么看這個稅，我說基本不太可能征這個稅，然后講了一下自己的觀點(diǎn)。

老洪呵呵一笑：“還好，即使征，也有辦法對付?！?/p>

老洪是屬于那種不差錢的樓市投資客，所以，四套房放租，兩套房自己在用：一套是自己的書房，一套自家在用。剩下一套是純閑置，他偶爾和朋友去那里談點(diǎn)事兒，只在那里放了紅酒、茶葉、茶具和一些沙發(fā)、桌椅。一共七套，人稱“洪七公”。

這一點(diǎn)和著名作家XXX一樣，他在多個一線城市有房，但是從不放租，理由很奇葩：“我的房子裝修比較好，租給誰我都心疼，那就自己用吧?！?/p>

記得當(dāng)時談這個話題的時候，許子?xùn)|老師也在場，我倆都愣了一下。

炒房客的“智慧”

仇保興認(rèn)為，房地產(chǎn)稅應(yīng)該分為四個稅征收，分別為消費(fèi)稅、流轉(zhuǎn)稅、空置稅和物業(yè)稅。

其實(shí)，通過征空置稅、消費(fèi)稅或流轉(zhuǎn)稅來抑制房價，或者企圖讓房價平穩(wěn)，基本都是徒勞，因?yàn)樽罱K被坑的基本都是剛需。

圖/圖蟲創(chuàng)意

現(xiàn)在，炒房客既然連離婚的招都敢使出來買房，那么，區(qū)區(qū)一個空置稅又有什么不好對付得呢？在深圳，千萬富翁排隊(duì)冒雨買房的勁頭你們都見識過了，中一個簽賺200萬啦，金錢改變?nèi)松?，首先就改變價值觀，然后還會提升智商，提升的智商專門用來避稅。

假設(shè)住在廣州的隔壁老李有八套房，政府要收空置稅，簡單，除了自用的兩套，其余6套全部出租，你就收不到了。自用兩套很正常，父母一套，自己一套。

如果老李和著名作家XXX一樣，八套房子都不想出租，自己住一套，其余七套怎么辦呢？這很簡單，廣州的房子自己偶爾去住，北上深的房子出差的時候全都開燈一個星期，或者開空調(diào)兩天，然后關(guān)掉。或者偶爾借給同一階層、靠譜的朋友出差住，你怎么能說我的房子是空置的？

而有電網(wǎng)大佬將一年用電不超過20度的劃為空置，如果真是這個標(biāo)準(zhǔn)的話，很容易把七套房全部洗白為“非空置房”。

圖/圖蟲創(chuàng)意

當(dāng)然，稅務(wù)局的同志很努力，一定會查出部分空置房，這個我同意，可是，成本呢？查稅成本呢？若到了這個地步的話，各地稅務(wù)局的普通工作人員可能得跑斷腿啊。

另外，還有輿論反彈。這都是實(shí)際的成本，不能不考慮。

至于消費(fèi)稅和流轉(zhuǎn)稅，我看更不用說了，這兩個措施真的會推高房價，而不是什么讓房價平穩(wěn)。

在廣州的房地產(chǎn)二手市場上，曾非常流行一個詞——凈收。什么意思呢？就是說，你把交易產(chǎn)生的任何稅增加1000%，我作為賣家都不管，我該凈收600萬，我就收600萬，稅和我這個賣家無關(guān)。收稅100萬，好，讓買家去交吧，讓剛需痛哭吧。

換句話說，任何提高交易環(huán)節(jié)稅收的做法，就是對剛需買家敲骨吸髓。

物業(yè)稅其實(shí)就是房地產(chǎn)稅

前面三個稅，我們都做過分析了，那么就再說說物業(yè)稅。不過，這個物業(yè)稅和物業(yè)公司沒啥關(guān)系，其實(shí)就是大家一直熱議的房地產(chǎn)稅，為了敘述的方便，我們在下文中將所謂的物業(yè)稅改為公眾認(rèn)知度更高的房地產(chǎn)稅。

收房地產(chǎn)稅能不能降房價呢？我認(rèn)為要具體情況具體分析，不能一概而論，這是一個成本的問題。

圖/圖蟲創(chuàng)意

很多人說收房地產(chǎn)稅不能降房價，同時會舉上海和重慶的例子，可是上海和重慶的房地產(chǎn)稅要么針對新購房產(chǎn)，要么屬于“豪宅稅”，對于此前的普通存量房毫無觸動，這是哪門子的房地產(chǎn)稅？最多只是個半成品，當(dāng)然對抑制房價起不了什么作用。

換言之，未來如果大范圍推動房地產(chǎn)稅，如果不觸動存量房，或者累進(jìn)稅率過低，確實(shí)無法讓房價平穩(wěn)，在經(jīng)濟(jì)上升周期仍有可能跳漲。這是已經(jīng)被反復(fù)證明的事實(shí)。

還有另外一種情況，則可能終結(jié)房子作為投資品的情況，或者至少不讓房子作為過度投機(jī)品。那就是，在大幅度壓縮交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的前提下（請注意這個前提，我一向反對個人總稅負(fù)的上升），對普通業(yè)主持有的房子免征一套或者兩套房子的房地產(chǎn)稅，具體情況可以通過公開透明的渠道來予以討論和確認(rèn)，然后走相關(guān)流程，也可以由各省自行決定。

然后對個人持有的第三套（包括第三套）及以上的房子征收稅率較高的房地產(chǎn)稅，這些所征收的稅要通過透明公開的渠道回流到相關(guān)片區(qū)，即所交的房地產(chǎn)稅要完全用于片區(qū)的教育、醫(yī)療等公共領(lǐng)域。

以隔壁老李為例，他交的稅越多，他所在片區(qū)的教育投入就越多，他的孩子所享受的教育質(zhì)量就越高，他的老媽所享受的醫(yī)療服務(wù)就越好。那么，只要能負(fù)擔(dān)得起，他還是愿意負(fù)擔(dān)的，因?yàn)楹锰庯@而易見。

圖/圖蟲創(chuàng)意

因此，某些人不要老想著征房地產(chǎn)稅，而是要想想：如果只是拔毛，而不讓鵝感到心甘情愿，那么鵝一定會咬人的。

非常重要的一點(diǎn)是，對個人持有的第三套（包括第三套）以及以上的房子不但要征收稅率較高的房地產(chǎn)稅，而且這個稅率一定要是累進(jìn)制的，比如第三套房是1%，那么第四套房就是2%，第五套房可以是3%……只要你扛得住，你就把房子都扛著吧。

另外，千萬不要幼稚地認(rèn)為在高稅率累進(jìn)制的情況下可以把房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移給租客。

比如我有第二套房和隔壁老李的第五套房都在同一個小區(qū)，同一個戶型，差不多的樓層。房子價值600萬，假定第五套房的房地產(chǎn)稅稅率為3%，老李一年要交稅18萬，每月交稅1.5萬，但是房子每月的正常租金大概是0.7萬元。我的第二套房免征稅，可以按0.7萬元出租，老李可能按1.5萬+0.7萬即2.2萬元出租嗎？不可能。最終的結(jié)果就是，老李拿著這套房在手里是每月虧本的，然后被迫把它賣掉。

有人會問，真有按累進(jìn)稅率收的嗎？有，英國、韓國就是這么干的。稅率會到3%嗎？會，美國某些州已經(jīng)達(dá)到了3%，韓國最高甚至達(dá)7%。

圖/圖蟲創(chuàng)意

還有一個問題，各路人馬吵了很久：土地不是我的，只是租了70年，政府憑什么收我們的房地產(chǎn)稅？

這個，我只能說：你要相信領(lǐng)導(dǎo)，一定會給你一個說法，服也得交，不服也得交，在這里讀懂中國。