廣州熱線

文|凱風(fēng)

同樣是房子，但待遇完全不同。

近日，廣東省自然資源廳正式印發(fā)關(guān)于《關(guān)于加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確指出：

對(duì)小產(chǎn)權(quán)房等不符合法律法規(guī)規(guī)定的，不予辦理相關(guān)登記手續(xù)。

換句話說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房，試圖借不動(dòng)產(chǎn)登記悄然轉(zhuǎn)正的希望落空，這類房子真的涼了。

此前，深圳曾出臺(tái)新規(guī)，允許產(chǎn)業(yè)類、公共配套類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，一時(shí)引發(fā)輿論歡呼，被認(rèn)為是小產(chǎn)權(quán)房全面轉(zhuǎn)正的先聲。

然而，事實(shí)再次證明，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，從頭到尾都只是黃粱一夢(mèng)。

這背后的原因，涉及高房?jī)r(jià)的秘密。

01

禁止小產(chǎn)權(quán)房借機(jī)轉(zhuǎn)正

意味著什么？

小產(chǎn)權(quán)房，是相對(duì)于商品房而言的。

所謂小產(chǎn)權(quán)，指的是缺乏完整產(chǎn)權(quán)的房子。這是就商品房概念而言的，商品房雙證合一，擁有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的雙重身份，能抵押能貸款能交易，能真正分享城鎮(zhèn)化的紅利。

與之相比，小產(chǎn)權(quán)房有使用權(quán)卻無(wú)所有權(quán)，拿不到不動(dòng)產(chǎn)證，不受法律保障，還時(shí)時(shí)面臨清理違建的風(fēng)險(xiǎn)。

今年7月，深圳出臺(tái)新規(guī)，允許部分小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，一時(shí)引發(fā)輿論歡呼，社交網(wǎng)絡(luò)高喊“小產(chǎn)權(quán)即將全面轉(zhuǎn)正”。

事實(shí)上，深圳這份新規(guī)，針對(duì)的是產(chǎn)業(yè)類、公共配套類用途的歷史違建建筑，目的在于盤活土地存量，而住宅類小產(chǎn)權(quán)房和違建根本不在此列。

而且，深圳此番產(chǎn)業(yè)違建轉(zhuǎn)正并非沒(méi)有條件，而是規(guī)定“補(bǔ)繳50%土地出讓金”方能轉(zhuǎn)正。這么多年，一線城市地價(jià)飆升，50%的土地出讓金并非小數(shù)字。

這里的大背景是，深圳城市面積狹小，不到廣州的1/3。近些年來(lái)，土地開發(fā)強(qiáng)度較高，土地資源越來(lái)越發(fā)緊張。盤活產(chǎn)業(yè)類違建，有助于盤活土地資源，降低營(yíng)商成本。

然而，這些所謂的利好，都不包含城中村的小產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)。

其實(shí)，早在2017年，國(guó)土資源部和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問(wèn)題的通知》，就明確強(qiáng)調(diào)：

防止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。

可以說(shuō)，廣東的新規(guī)，只是對(duì)國(guó)家政策的重申。

不動(dòng)產(chǎn)登記的意義，就在于對(duì)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記、確權(quán)和聯(lián)網(wǎng)，這既是對(duì)居民財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障，也是為房地產(chǎn)稅出臺(tái)奠定基礎(chǔ)。

住宅小產(chǎn)權(quán)房被排除在外，這背后有著更加深層次的背景。

02

小產(chǎn)權(quán)房為何不允許轉(zhuǎn)正？

在短時(shí)期內(nèi)，看不到任何住宅類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的可能。

這背后的原因，主要還不是法律層面的，畢竟產(chǎn)業(yè)類和公共配套類的小產(chǎn)權(quán)房都允許轉(zhuǎn)正。幾乎所有法規(guī)，都可以在現(xiàn)實(shí)條件下得到不同程度的解讀和貫徹，要相信國(guó)人的智慧。

所以，住宅類小產(chǎn)權(quán)房不予轉(zhuǎn)正的根本原因，不在法規(guī)，而在房?jī)r(jià)上。

在一二線城市，城中村規(guī)模相當(dāng)龐大。僅廣州就有100多條城中村，僅天河區(qū)上社一個(gè)城中村的流動(dòng)人口就高達(dá)30多萬(wàn)，握手樓比比皆是，小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模相當(dāng)可觀。

而在深圳更加突出。2016年，深圳商品房、保障房存量不到200萬(wàn)套，而城中村的小產(chǎn)權(quán)房則高達(dá)400多萬(wàn)套，商品房不足小產(chǎn)權(quán)房的1/4。如果讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正入市，可以想象，將會(huì)對(duì)商品房產(chǎn)生多大的沖擊？

從全國(guó)來(lái)看，情況也不容樂(lè)觀，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的面積接近商品房的七成。如果都能上市流通，結(jié)果可想而知。

根據(jù)如是金融的估算，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房約為73億平方米，占比約為24%。而商品房為112億平方米，約為整體住房的38%，其他則為保障性質(zhì)住房。

所以，即便小產(chǎn)權(quán)房能夠擺脫陰暗逼仄的握手樓形象，以高檔住宅的面目出現(xiàn)，即使補(bǔ)繳不菲的土地出讓金，但基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，有關(guān)方面也不會(huì)輕易允許其上市流通。

反過(guò)來(lái)想，要想遏制房?jī)r(jià)，小產(chǎn)權(quán)房或許是最觸手可及的“王炸”。

這里，全是再現(xiàn)實(shí)不過(guò)的考慮。

03

小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)值

雖然地位一直很尷尬，但不得不承認(rèn)，每個(gè)城市都離不開小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房，雖然無(wú)法交易，但在保障外來(lái)人口的居住需求上，可謂功不可沒(méi)。對(duì)于房租上漲的抑制作用，也是勞苦功高。

整個(gè)深圳，有將近一半的人租住在小產(chǎn)權(quán)房里。就是這一點(diǎn)，才讓深圳能容納起不同收入的人群。

城中村一度被廣州視為“低成本生活區(qū)”的樣板，在國(guó)外也被看成外來(lái)人口實(shí)現(xiàn)人生跨越的第一“落腳城市”。

事實(shí)上，正是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房在租賃上的重要性，去年8月，國(guó)家確定北上廣佛杭州等13個(gè)城市，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。所謂集體建設(shè)用地，就是城中村的土地，這實(shí)際上就是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房租賃價(jià)值的認(rèn)可。

當(dāng)然，站在政策邏輯面前，有關(guān)方面對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的善意，僅僅體現(xiàn)在租賃上，而不會(huì)體現(xiàn)在合法化上，更不會(huì)允許其輕易上市交易。

04

小產(chǎn)權(quán)房為什么不能買

小產(chǎn)權(quán)房，在目前的住房架構(gòu)中，始終是個(gè)尷尬的存在。

即便如此，小產(chǎn)權(quán)房已衍生出諸多變種。除了城中村居民住宅之外，一些開發(fā)商拿了集體用地，建設(shè)與商品房標(biāo)準(zhǔn)一致、社區(qū)化的樓盤，通常采用20年租賃協(xié)議的方式，以租代售，試圖繞開政策限制。

小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格便宜，租金也不低，租金回報(bào)率也相對(duì)合理，因此吸引不少人上鉤。然而，這背后卻存在非常多的陷阱。

其一，以租代售這種模式，正在被各地所禁止。目前廣州、杭州針對(duì)開發(fā)商自持商品房，明確規(guī)定一次只能繳納租期不得超過(guò)10年，且單次收取租金不超過(guò)1年。這種規(guī)則，在小產(chǎn)權(quán)房也是適用的。

其二，違建始終在高壓打擊之列。目前，大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房都屬于違章建筑，包括廣州、深圳、東莞在內(nèi)的各城市都在大力推進(jìn)拆違工作，這給小產(chǎn)權(quán)房帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。雖然小產(chǎn)權(quán)房由于其強(qiáng)租賃特性而不會(huì)被完全清除，但沒(méi)有誰(shuí)愿意長(zhǎng)期面對(duì)不確定性。

其三，小產(chǎn)權(quán)房缺乏法律保障，一旦面臨城中村改造，購(gòu)房者未必能獲得拆遷賠償。最終，容易落得竹籃打水一場(chǎng)空的下場(chǎng)。

其四，無(wú)法真正享受房?jī)r(jià)上漲的福利，這是最根本的。小產(chǎn)權(quán)房看似便宜，但無(wú)法使用杠桿，無(wú)法自由交易，短期內(nèi)更看不到轉(zhuǎn)正的可能，無(wú)法分享房?jī)r(jià)上漲的紅利。

所以，在投資方面，不要跟政策背道而馳，要學(xué)會(huì)與大趨勢(shì)同行。