廣州熱線

一二線城市下調(diào)利率，三四線城市如何松綁樓市？

歲末年初，樓市松綁的消息洶涌來襲。

北京、深圳、廣州下調(diào)房貸利率，山東菏澤取消限售，廣州微調(diào)公寓限購，珠海被傳放松限購……臨近歲末，樓市政策調(diào)整的任何風(fēng)吹草動(dòng)，都像亞馬遜雨林的蝴蝶，掀起太平洋的軒然大波。

是否能從諸多跡象中，尋找到調(diào)控政策變化的草蛇灰線？

>> 除了下調(diào)房貸利率，北上廣深還有什么松綁動(dòng)作？

2019年1月，北京多家銀行首套房貸利率普遍執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%的規(guī)定，這比此前上浮15%-30%的情況已是大幅優(yōu)惠。同為一線城市，廣州1月也傳來首套房貸利率上浮5%的消息，明顯下滑。此前，深圳的房貸利率也有所松動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，2018年12月有17個(gè)城市首套利率均值出現(xiàn)回調(diào)。

作為樓市標(biāo)桿，“北上廣深”的動(dòng)作被市場解讀為調(diào)控放松的信號(hào)。

不過，深圳房地產(chǎn)協(xié)會(huì)有人士公開表示，房貸利率松動(dòng)原因更多是貨幣政策定向?qū)捤蓪?dǎo)致房貸利率上浮幅度縮窄，“深圳部分大行房貸利率上調(diào)幅度下降，并不是調(diào)控政策松綁?！?/p>

某大型開發(fā)商高管告訴《中國 經(jīng)濟(jì)周刊》記者，一二線城市仍難說放松，排名靠前的幾大地產(chǎn)商近幾個(gè)月都停止拿地或者極少拿地，猜測(cè)政策變化沒有多少意義，最終還是要看市場的變化。

數(shù)據(jù)顯示，萬科2018年4季度拿地額同比萎縮34%。

除了下調(diào)房貸利率，廣州2018年12月還松綁了公寓限售政策。僅從政策本身來看，廣州僅僅做了一點(diǎn)微調(diào)。2017年3月30日，廣州發(fā)布了極為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，規(guī)定在2017年3月30日后入市的商服物業(yè)，只能賣給企業(yè)，不能賣給個(gè)人。直接目的是封堵有人借買公寓規(guī)避限購房產(chǎn)的漏洞。

廣州該政策實(shí)施后，有地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，廣州商服類地產(chǎn)成交狂泄近50%，至今交易冷清，庫存由5個(gè)月攀升至33個(gè)月，但整體價(jià)格較為平穩(wěn)。

2018年12月19日，廣州將該政策調(diào)整為：2017年3月30日前(含當(dāng)日)土地出讓成交的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象，個(gè)人購買商服類物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

從堵漏洞到松口子，廣州調(diào)控政策確有微調(diào)。

此前，廣州還被傳出取消限價(jià)措施。廣州10月19日迅速回應(yīng)并無此事，強(qiáng)調(diào)將嚴(yán)控房價(jià)，嚴(yán)禁拆分價(jià)格報(bào)備。

“嚴(yán)禁拆分價(jià)格報(bào)備”是遏制房價(jià)上漲的關(guān)鍵一招。廣州一位人士介紹，因嚴(yán)格限價(jià)，廣州部分樓盤銷售價(jià)甚至低于樓面價(jià)，開發(fā)商賣房時(shí)就一份房屋買賣合同，一份裝修合同。

不光是在廣州，借裝修合同彌補(bǔ)價(jià)格空間，或者悄悄漲價(jià)是不少一二線城市的“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”。

限價(jià)是“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的核心舉措，廣州顯然還沒有邁出解禁“限價(jià)”這一步。迄今為止，其他一線城市均未推出更大力度的松綁動(dòng)作。

>> 取消限價(jià)？衡陽緊急澄清：只是暫停，還可以恢復(fù)

限價(jià)是這兩年來樓市調(diào)控的核心措施之一。一旦取消，無疑意味著大松綁。

2018年12月26日，衡陽傳出取消限價(jià)的消息。

衡陽下發(fā)的文件稱，由于目前衡陽市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)理性回歸，銷售價(jià)格也較為穩(wěn)定，所以暫停執(zhí)行2017年12月下發(fā)的衡發(fā)改價(jià)控【2017】6號(hào)文件。

外界認(rèn)為，衡陽就此打響取消限價(jià)第一槍。

12月26日當(dāng)天，衡陽火速澄清：第一、文件只是計(jì)劃下發(fā)，但現(xiàn)在還沒發(fā)下去，還沒對(duì)外公開；第二、并沒有說要取消限價(jià)，而是暫停執(zhí)行；第三、銷售價(jià)格還是要監(jiān)管，今后根據(jù)樓市情況和上級(jí)的意見也可以隨時(shí)恢復(fù)。

被暫停的衡發(fā)改價(jià)控【2017】6號(hào)文件的核心內(nèi)容如下：

一、市城區(qū)新建商品房實(shí)時(shí)銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)管理。

二、開發(fā)企業(yè)要合理制定銷售價(jià)格并申報(bào)。申報(bào)價(jià)格偏高或漲幅偏高的開發(fā)項(xiàng)目暫停辦理預(yù)售許可申請(qǐng)。

三、開發(fā)企業(yè)自取得商品房預(yù)售許可證后，需在衡陽房產(chǎn)交易網(wǎng)向社會(huì)公布，公布價(jià)格為樓盤最高價(jià)格，開發(fā)企業(yè)不得擅自在實(shí)際銷售價(jià)格中突破監(jiān)制價(jià)格買賣。

四、開發(fā)企業(yè)拿到預(yù)售證后須一次性公開全部銷售房源對(duì)外銷售，按照“一套一標(biāo)”的方式明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)示價(jià)格與監(jiān)制價(jià)格保持一致，且成交價(jià)不得高于標(biāo)示價(jià)格。

《中國 經(jīng)濟(jì)周刊》記者從多名衡陽當(dāng)?shù)厝耸刻幜私?，衡陽根本就沒有限價(jià)，頂多就像文件所說的規(guī)范。

外部機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)印證了這一說法——2018年11月，衡陽新房價(jià)格為7272元/平方米，環(huán)比增長10.3%，同比增長50%。另一家外部機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)，今年11月份衡陽市新建商品住宅成交均價(jià)為6829元/平方米，環(huán)比為3.59%，同比為47.52%。

盡管是被誤讀，疑似取消限價(jià)的消息依然過于驚悚，讓衡陽市政府不得不立刻改正。12月27日晚，衡陽市政府發(fā)文撤銷《關(guān)于暫停執(zhí)行的通知》，全文如下：

“鑒于衡陽市發(fā)展改革委員會(huì)、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于暫停執(zhí)行的通知》(衡發(fā)改價(jià)服【2018】45號(hào))，對(duì)穩(wěn)控房價(jià)的復(fù)雜性判斷不精準(zhǔn)，對(duì)穩(wěn)定預(yù)期的持續(xù)性認(rèn)識(shí)不充分，文件出臺(tái)引發(fā)了市場的誤解和網(wǎng)上的炒作，其影響有悖于部門出臺(tái)文件的初衷，衡陽市人民政府決定撤銷該文件。

衡陽市委市政府將堅(jiān)決貫徹‘房子是用來住的，不是用來炒的’原則，堅(jiān)持以人民為中心，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展動(dòng)態(tài)，科學(xué)調(diào)控，以堅(jiān)決的態(tài)度，堅(jiān)定的韌勁維護(hù)衡陽房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)廣大群眾的切身利益?！?/p>

此后，全國暫未曝出取消限價(jià)的消息。

>> 菏澤取消限售，打響調(diào)控松綁第一槍？

在衡陽之前，更火爆的是山東菏澤。

2018年12月18日，山東菏澤取消限售，被視為“打響調(diào)控松綁第一槍”。

菏澤政策原文稱：“取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(菏政辦發(fā)〔2017〕42號(hào))中‘對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房價(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年’的規(guī)定。”

也就是說，一年前，菏澤出臺(tái)限售政策，本地人買房2年后才能賣，外地人買房3年后才能賣，今后取消。

除此之外，菏澤市改文件還寫道：“對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)不再監(jiān)管(商品房預(yù)售資金)，其它企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。同時(shí)，商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管帳戶后，不再要求項(xiàng)目監(jiān)管資金達(dá)到既定監(jiān)管額度后，才可提取，只要求留存夠監(jiān)管資金比例，即可使用。”

某開發(fā)商高管告訴《中國 經(jīng)濟(jì)周刊》記者，這是為開發(fā)商松綁，讓開發(fā)商能盡快拿到賣房子的錢，更方便地使用回籠資金。取消限售和取消預(yù)售資金監(jiān)管兩條合在一起看，就是“增加市場流動(dòng)性”，前者是提高房子的流動(dòng)性，后者是提高開發(fā)商的資金流動(dòng)性，希望市場活起來。

>> 從菏澤到衡陽，房子賣不動(dòng)了？

菏澤消息一出，立刻有專家說這類似于2014年調(diào)控松綁時(shí)廣西北海取消限購的消息。事后來看，上一輪調(diào)控的信號(hào)槍的確是在三四線城市打響的，此后開始去庫存，全面松綁。

一位資深地產(chǎn)人士直觀判斷，“菏澤敢第一個(gè)跳出來，我覺得，他們應(yīng)該也是謹(jǐn)慎的，應(yīng)該有所依據(jù)，但首先還是市場的變化?！?/p>

政策總是因時(shí)而變。國家統(tǒng)計(jì)局公布了11月全國70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)，其中5個(gè)城市新房價(jià)格下跌，二手房房價(jià)下跌城市增至17個(gè)。

2018年11月份《全國百城庫存報(bào)告》顯示，全國三四線城市住宅庫存在連續(xù)38個(gè)月同比下跌之后，首次出現(xiàn)同比正增長現(xiàn)象。

庫存觸底回升的背后，是三四線城市的房子有些賣不動(dòng)了。湖南寧鄉(xiāng)一位地產(chǎn)中介商告訴《中國 經(jīng)濟(jì)周刊》記者，當(dāng)?shù)胤績r(jià)可以說是斷崖式下跌，有大開發(fā)商精裝改毛坯，從高點(diǎn)的7000元/平米的精裝，到現(xiàn)在出現(xiàn)4900元/平米甚至4300元/平米的毛坯房，就是變相降價(jià)?！岸址啃袠I(yè)也很慘，我們這兒平均每天至少有一家房產(chǎn)中介店鋪關(guān)門。”

衡陽12月26日晚流出的文件稱：目前衡陽市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)理性回歸，銷售價(jià)格也較為穩(wěn)定。

當(dāng)?shù)厝耸空f，“我的兩套房子掛了兩三個(gè)月，都沒人來問，就知道房價(jià)跌了?！?/p>

衡陽市住建局官網(wǎng)消息稱，“5月份，中心城區(qū)住宅均價(jià)連續(xù)回落，可見政府穩(wěn)定衡陽房地產(chǎn)市場價(jià)格的決心得到初步成效，衡陽房價(jià)上漲的亢奮行情已經(jīng)得到遏制?！?/p>

與此同時(shí)，湖南地產(chǎn)人士告訴《中國 經(jīng)濟(jì)周刊》記者，今年五六月份開始，衡陽各開發(fā)商積極入市，大力推盤后集中放量，到下半年更是將回款作為第一目標(biāo)。

不僅是快速“去化”，據(jù)《中國 經(jīng)濟(jì)周刊》了解，不少排名靠前的大型開發(fā)商在三四線城市停止拿地。衡陽的土地市場可窺端倪。11月23日，衡陽推出13宗土地，拍出12宗，流拍一宗。

一個(gè)細(xì)節(jié)釋放出耐人尋味的信息：衡陽市政府旗下的城建投拿了11宗地，外地大開發(fā)商已銷聲匿跡，“衡陽雁去無留意”，與上半年的形勢(shì)判若云泥。

>> 三四線城市轉(zhuǎn)冷，棚改貨幣化安置政策退場有多大影響？

為何會(huì)出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)折？

真相總是藏在細(xì)節(jié)中。菏澤取消限售文件的全文標(biāo)題——《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》透露出關(guān)鍵信息。

全國棚改看山東，山東棚改看菏澤。這幾年，山東棚改數(shù)量持續(xù)位居全國第一，2017年約占全國的12.7%！菏澤呢？2017年的棚改量高達(dá)18萬套，約占全國的3%，數(shù)量在全國地級(jí)市中居第一位。

據(jù)菏澤上述文件，“棚改涉及到群眾的切身利益，棚改居民利益一致，極易因共同利益形成群體。我市這一利益群體已達(dá)到150多萬人”。

公開數(shù)據(jù)顯示，菏澤全域人口900多萬人，但城區(qū)人口只有60多萬人。菏澤市委、市政府2017年發(fā)布的《關(guān)于打造區(qū)域中心 城 市的實(shí)施意見》提出的目標(biāo)是：到2020年，中心城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到156平方公里，人口達(dá)到150萬。

僅從這兩組數(shù)據(jù)對(duì)比看，棚改已被放大到極致。

菏澤是全國三四線城市的縮影。在過去的幾年里，棚改是不少三四線城市房地產(chǎn)市場的決定性因素之一。

短短兩年，棚改政策也讓衡陽房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。

兩年前，衡陽還在為高企的庫存發(fā)愁。如，2014年，衡陽住房均價(jià)為3880元/平方米，同比下跌5.5%。

2016年8月，衡陽市政府下發(fā)《關(guān)于積極化解商品房庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》明確提出，“不斷加大貨幣化安置力度”，“城區(qū)原則上不再新建棚改安置房，鼓勵(lì)征收房屋主體購買符合條件的商品房用作棚改安置房源，提高貨幣化安置比例”。

2018年5月初，《中國 經(jīng)濟(jì)周刊》記者拿到一份《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于各市州中心城區(qū)、各縣市商品房庫存去化周期的函》顯示，衡陽城區(qū)的住宅去化周期只有5.5個(gè)月。

衡陽市住建局的一份材料稱，“(2018年)一季度市場庫存告急，賣方市場一度陷入‘無房可賣’的囧境?！?/p>

為何如此火爆？棚改貨幣化安置堪稱轟隆作響的發(fā)動(dòng)機(jī)。據(jù)公開數(shù)據(jù)，衡陽市2018年保障性安居工程重點(diǎn)民生實(shí)事城市棚戶區(qū)計(jì)劃改造16518戶，截止12月4日，城市棚戶區(qū)改造開工16518戶，任務(wù)完成率100%。

若以每戶100㎡計(jì)算，則總面積可達(dá)165萬平米。2018年1-5月份，衡陽市中心城區(qū)累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售商品房141.72萬㎡。兩相對(duì)比之下，棚改對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械闹巫饔弥?，一目了然?/p>

然而，“高速列車”戛然而止，市場再次逆轉(zhuǎn)。

6月下旬，一則有關(guān)棚改的消息流出：棚改項(xiàng)目審批權(quán)收回至國開行總行。市場為之震動(dòng)，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)股票大跌。此后的一系列政策均表明，棚改政策全面收緊。10月8日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，商品房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

三年棚改計(jì)劃之前的2014年，棚改貨幣化安置比例是9%。住建部副部長陸克華曾透露，2016年全國棚改貨幣化安置比例達(dá)48.5%，比2015年提高了18.6個(gè)百分點(diǎn)。另有數(shù)據(jù)：2017年我國各類棚戶區(qū)改造開工609萬套，完成投資1.84萬億，棚改貨幣化安置比例高達(dá)60%。

某省住建廳人士稱，當(dāng)?shù)?019年棚改規(guī)模大幅度減少?！耙獯媪?，嚴(yán)控增量?！?/p>

華創(chuàng)證券研報(bào)認(rèn)為，受棚改政策收緊的影響，預(yù)計(jì)2019年全國商品房銷售面積同比下降5%。其中，棚改放緩對(duì)銷量約產(chǎn)生1億平方米的負(fù)面影響，并且主要發(fā)生在三四線城市。

>> “房住不炒”大原則下，“因城施策”或?qū)⒊蔀?019年樓市調(diào)控的主基調(diào)

菏澤取消限售政策一出，不少地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)和人士認(rèn)為，其他城市將加入這一行列，各地政策微調(diào)的趨勢(shì)將逐漸清晰。

2018年12月21日，珠海市住建部門人士向媒體透露，非珠海市戶籍居民購房，不再執(zhí)行需連續(xù)繳納5年社保的政策，社保繳納年限最低只需要1個(gè)月。購房門檻顯著降低。

1月3日，青島市高新區(qū)取消公證搖號(hào)購房，成為全國第一個(gè)暫停公證搖號(hào)購房的地方。

全國其他城市亦多有微調(diào)政策出臺(tái)。

菏澤在解釋取消限售政策時(shí)表示，“根據(jù)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的要求，取消了新購和二手住房限制轉(zhuǎn)讓期限的有關(guān)規(guī)定?！?/p>

“因城施策”或?qū)⒊蔀?019年樓市調(diào)控的主基調(diào)。

實(shí)際上，已經(jīng)有不少房地產(chǎn)人士公開稱，因城施策，或者叫做一城一策是今后地產(chǎn)調(diào)控的政策框架，還有更多的細(xì)節(jié)在坊間流傳。

然而，“分類調(diào)控、因城施策”是否就意味著調(diào)控松綁？《中國 經(jīng)濟(jì)周刊》記者從某省住建部人士得到的說法是，調(diào)控權(quán)會(huì)有所下放，壓實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，但并非放松。

“房住不炒”依然是主旋律。2018年7月31日，中央政治局會(huì)議指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。