廣州熱線

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自從2018年全國三四線城市房價(jià)普漲以來，“棚改”這個(gè)詞就成了房產(chǎn)新聞中的熱點(diǎn)詞匯，每次有關(guān)于棚改的政策進(jìn)行調(diào)整，也會(huì)引起眾多網(wǎng)友的各種猜測。

進(jìn)入2019年，全國多個(gè)省市召開了地方兩會(huì)和住房工作會(huì)議，紛紛下調(diào)了新一年的棚改工作目標(biāo)。棚改也面臨著新的變局。

數(shù)據(jù)顯示：

山西從12.52萬套下調(diào)至3.26萬套

河南從50萬套下調(diào)至15萬套

四川從25.5萬套下調(diào)至15萬套

北京從2.36萬套下調(diào)至1.15萬套

安徽從28.18萬套下調(diào)至21.45萬套

西藏從3.5萬套下調(diào)至1.89萬套

通過觀察上面這些數(shù)據(jù)我們可以看出，山西和河南的下調(diào)幅度較大，甚至超過了“腰斬”的程度，達(dá)到“腿斬”。這些省市如此步調(diào)一致下調(diào)2019年棚改目標(biāo)，會(huì)對(duì)樓市造成怎樣深遠(yuǎn)的影響呢？

02

不可否認(rèn)，棚改是三四線城市去庫存的重要抓手。2017年末的全國住房工作會(huì)議提出，2018年庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。根據(jù)去庫存政策，部分三四線城市的首付比例只需20%。

與此同時(shí)，一二線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控嚴(yán)格，資金和需求就開始向三四線城市外溢，一些開發(fā)商也開始在三四線城市蓄力，隨即，三四線城市進(jìn)入本輪周期高點(diǎn)，在市場利好的推動(dòng)下，一些三四線城市棚改計(jì)劃也制定的水漲船高。

所以當(dāng)2019年部分省市下調(diào)棚改計(jì)劃，“給高漲的三四線城市房價(jià)降溫”也就理所當(dāng)然成為人們最主要的考量方向。

不過棚改作為地方政府公共服務(wù)的一項(xiàng)內(nèi)容，雖然與房地產(chǎn)市場有千絲萬縷的聯(lián)系，但也是獨(dú)立于房地產(chǎn)市場而存在的。所以，在討論此次“棚改變局”時(shí)，我們不能過于喧賓奪主，而忽視棚改本身。

事實(shí)上，這些地方下調(diào)棚改計(jì)劃最主要的原因，就是前期的棚改計(jì)劃的超額完成。

縱觀歷年全國棚改開工數(shù)量增長情況，2015－2017年，全國棚改開工數(shù)量都在600萬套以上。2018年雖然棚改開工數(shù)量回調(diào)至580萬套，但實(shí)際完成達(dá)到627萬套，目標(biāo)完成率創(chuàng)歷年新高達(dá)到107.4%。

2018年更是棚改的高峰期。從2018年各省棚改具體實(shí)施情況來看，目標(biāo)完成率基本上可以達(dá)到100%以上，甚至浙江，內(nèi)蒙古，廣東等省份目標(biāo)完成率在130%以上。

而從棚改三年規(guī)劃總量來看，2015年-2017年的1800萬套到2018年-2020年的1500萬套，也確實(shí)在收縮。

棚改計(jì)劃越來越小，這既是目標(biāo)任務(wù)，也符合客觀規(guī)律，不可能越改越多。而棚改計(jì)劃下調(diào)其實(shí)市場也早有預(yù)期。

03

棚改政策在各地推進(jìn)如此順利，這與政策性金融扶持分不開。2014年，央行開始定向發(fā)放的抵押補(bǔ)充貸款PSL，PSL開始承擔(dān)提供棚改資金的任務(wù)，而棚改貨幣化安置逐漸成為棚改主流。

不過在去年12月，住建部明確提出，政府購買棚改服務(wù)模式將被取消。對(duì)于新開工的棚改項(xiàng)目，不得以政府購買服務(wù)的名義變相舉債或?qū)嵤┙ㄔO(shè)工程，而是要求以發(fā)行地方政府債券方式（棚改專項(xiàng)債）為主進(jìn)行融資。

這也就是說，如果地方繼續(xù)推進(jìn)棚改，“錢”從哪來就成了重要問題。所以在前期棚改超額完成的情況下，這些地方政府下調(diào)棚改計(jì)劃也就不難理解了。

2018上半年，由于三四線城市房價(jià)漲幅過快，“棚改”也就成了眾矢之的。在下半年“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”這個(gè)大背景下，關(guān)于“取消棚改，全國一刀切”的說法就層出不窮。

雖然住建部否認(rèn)了這一說法，不過同時(shí)也提出，要因地制宜地推進(jìn)棚改貨幣化安置。對(duì)于商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。這也被看作棚改收緊的政策信號(hào)。

04

隨著全國三四線城市去庫存任務(wù)結(jié)束。按照計(jì)劃，2020年，各地棚改任務(wù)基本完成，棚改功成身退。這也意味著，房地產(chǎn)市場迎來一個(gè)新的發(fā)展階段，對(duì)于那些想要在近兩年買房置業(yè)的人們來說，最重要的一點(diǎn)就是學(xué)會(huì)審時(shí)度勢，順勢而為。

2018年，受地產(chǎn)板塊輪動(dòng)的影響，全國房價(jià)漲幅最大的地區(qū)，不是都市圈林立的東部地區(qū)，而是西部地區(qū)和東北以及西南等經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。這些地區(qū)普遍棚改貨幣化安置力度較大的區(qū)域。

今年，在棚改新變局的大背景下，各地樓市會(huì)相應(yīng)有怎樣的變化呢？大膽預(yù)測一下：

1、在棚改貨幣化安置比例逐漸降低，以及棚改計(jì)劃下調(diào)的大趨勢下，東北，西北，西南省份的三四線城市以及主要城市群之外的三四線城市，房地產(chǎn)市場會(huì)受到比較大的沖擊。這些地方的房價(jià)，未來大概率會(huì)迎來五年的陰跌，跑輸通脹。

2、隨著三四線城市去庫存任務(wù)基本完成，2019年棚改目標(biāo)下調(diào)。這也就意味著，資金就要重返一線城市。就目前一線城市樓市情況來看，政策底已經(jīng)到來，有意在北上廣深置業(yè)買房的朋友，2019年要抓緊了。