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“房租上漲”“租房貸”“長(zhǎng)租公寓”“甲醛超標(biāo)”……如果將8月關(guān)鍵詞排序，“租房”無疑是最前列的那一個(gè)。

9月4日，據(jù)知情人士向鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)透露，南京蛋殼公寓利用租賃合同及租戶個(gè)人信息申請(qǐng)貸款，快速回籠資金進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，租客租金變“月供”，不過這種模式疑似出現(xiàn)資金問題，南京蛋殼公寓方面已經(jīng)出現(xiàn)未能及時(shí)還款的個(gè)別案例。

據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)了解，今年5月份，媒體曾報(bào)道，蛋殼公寓因宣稱的“押一付一”方式實(shí)為“房租貸”，而遭到租戶投訴。

“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害?！蔽覑畚壹仪案笨偛煤皶熢捯魟偮洌?月20日，杭州鼎家長(zhǎng)租公寓（以下簡(jiǎn)稱：鼎家）因資金鏈斷裂，宣布破產(chǎn)的新聞迅速上了頭條。而公眾對(duì)于“金融+長(zhǎng)租公寓”模式的質(zhì)疑同樣甚囂塵上。

房租變“月供”，甲醛也超標(biāo)

南京的劉星（化名）曾經(jīng)只是這些新聞的看客。直到他8月25日收到一條催還租房貸款的短信，才意識(shí)到自己已經(jīng)“身在此山中”。自此，開始了與蛋殼公寓的“拉鋸戰(zhàn)”。

7月6日，劉星在江寧區(qū)靠近南站的位置租下蛋殼的一間公寓，月租金1360元?！斑@里也就是離公司近，生活其實(shí)挺不便利，三公里內(nèi)沒有超市”，劉星告訴鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)，相對(duì)便宜的價(jià)格，“押一付一”的繳納房租方式，讓他下定決心租下這套公寓。

“簽合同的時(shí)候，管家提了一句，需要做分期貸。我問對(duì)自己有什么影響，管家說沒什么影響。然后就給我拍照，讓我簽字”，劉星說。

8月25日，劉星手機(jī)收到一條催還租房貸款的短信，“蛋殼是大平臺(tái)，管家沒有詳細(xì)講解，我也就沒太在意這些問題。收到短信才意識(shí)到有問題?！?/p>

劉星在貸款平臺(tái)上的賬單。（圖片來源：劉星）

據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)了解，在租房時(shí)，蛋殼所說的“押一付一”方式繳納房租，其實(shí)是通過銀行卡綁定一個(gè)名為“任買號(hào)”的APP后，該平臺(tái)一次性將租金支付給蛋殼，而租戶每月須按時(shí)向“任買號(hào)”還款。“當(dāng)時(shí)，蛋殼管家要求我每個(gè)月在指定銀行卡（指合同上標(biāo)注的銀行卡，下同）里存上錢，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)扣款。如果知道是網(wǎng)貸的方式，肯定不會(huì)簽合同”。

截圖：“任買”官網(wǎng)明確有在房租領(lǐng)域分期業(yè)務(wù)。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)查詢“任買”官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，“任買”是凡普金科旗下城市商圈消費(fèi)分期平臺(tái)。官網(wǎng)明確，有在租房領(lǐng)域，提供分期消費(fèi)服務(wù)。

此后，劉星多次和蛋殼公寓聯(lián)系?？头硎?，只要28日前保證指定銀行卡有錢即可。而到了合同規(guī)定交房租日期（28日），該平臺(tái)沒有扣款，而是發(fā)短信催還貸款。對(duì)此，客服僅回復(fù)是該平臺(tái)系統(tǒng)在升級(jí)，賬目有所延遲。29日，劉星再次詢問客服的時(shí)候，客服則提議先在蛋殼交房租，并且保證，只要在蛋殼交了房租，就不需要再理會(huì)網(wǎng)貸平臺(tái)催還貸款的短信。當(dāng)天，劉星在蛋殼推送的賬單上交了房租。

催還房租貸款的短信。（圖片來源：劉星）

催還房租貸款的短信。（圖片來源：劉星）

然而，催還貸款的短信不斷。網(wǎng)貸平臺(tái)客服人員則表示，劉星應(yīng)該自己先還貸款，以免影響自己的信用。由于劉星已經(jīng)向蛋殼交過房租，堅(jiān)決拒絕自己再還貸款。一直到9月3日，劉星仍然每天收到催還房租貸款的短信。

“連續(xù)逾期三次，以后貸款就很困難了。所以，發(fā)生這件事后，我提出無責(zé)退房，蛋殼說退房就扣押金。雖然向有關(guān)部門投訴了蛋殼，但是還在等消息”。劉星眼看著逾期時(shí)間一天又一天，異常焦慮。3日，蛋殼公寓提出建議，向該平臺(tái)的另一個(gè)建設(shè)銀行賬戶打錢還款，蛋殼7個(gè)工作日之后核實(shí)，然后撤銷逾期賬單，再把還貸款的錢返還給劉星?！拔覜]辦法，當(dāng)天只能先把錢還上，起碼不要影響了自己的信用”。4日，劉星的賬號(hào)仍然顯示“逾期”狀態(tài)，而蛋殼公寓告知核實(shí)期也延長(zhǎng)到7至14個(gè)工作日。

此外，令劉星“頭疼”的還有房間甲醛超標(biāo)問題?！耙黄鹱〉氖矣眩▋扇朔肿》块gA、B）入住后，身上起奇怪的疹子，覺得胸悶。我的體檢報(bào)告上寫著紅細(xì)胞白細(xì)胞數(shù)量下降，并伴有上呼吸道感染。我們?cè)诰W(wǎng)上查詢后懷疑，這都是吸入甲醛的癥狀。”劉星表示，租房前，蛋殼管家保證房子達(dá)到住房要求，但是室友用自己購(gòu)買的甲醛測(cè)試儀，檢測(cè)結(jié)果超標(biāo)。隨后，兩人前后向蛋殼公寓投訴，蛋殼回應(yīng)個(gè)人的測(cè)試儀不可信，但是可以提供活性炭包來去除異味。

劉星室友從7月9日左右就再三要求蛋殼派第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)來測(cè)試，蛋殼終于在8月28日派人來檢測(cè)了房間，9月3日，口頭告知甲醛超標(biāo)，并沒有提供紙質(zhì)報(bào)告。“我倆的房間是一起裝修的，我們要求無責(zé)退房，蛋殼給我室友回復(fù)是處理中，給我的回復(fù)是需要再提交一份檢測(cè)報(bào)告才會(huì)受理”。

陷入這場(chǎng)無窮無盡的“拉鋸戰(zhàn)”中，劉星說自己“心力交瘁”。

資金鏈之問

南京蛋殼未能及時(shí)還款，其是否會(huì)出現(xiàn)類似杭州鼎家資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

此前，有媒體報(bào)道，鼎家的商業(yè)模式實(shí)際上是：租客在網(wǎng)貸平臺(tái)貸款，一次性付1年的租金，分12期還款。鼎家拿走全部貸款金額，卻不一次性結(jié)算給房東，最多只給一季度。鼎家再利用截留的租金去租更多的房子。而在8月20號(hào)，鼎家因資金鏈斷裂，宣布破產(chǎn)，導(dǎo)致約有4000戶租客受損。

南京蛋殼公寓的商業(yè)模式與鼎家類似，其宣稱的“押一付一”形式，實(shí)為“房租貸”。據(jù)劉星介紹，目前，雖已向蛋殼公寓交了房租，仍需要自己還網(wǎng)貸平臺(tái)的貸款。

目前，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控以及金融的強(qiáng)監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道越來越窄。而長(zhǎng)租領(lǐng)域卻是個(gè)例外。

2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，明確提出要“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。”

2017年7月，《證監(jiān)會(huì)、住建部等九部委關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》也再次提出要推進(jìn)“房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”。

可以認(rèn)為，國(guó)家在政策上全面支持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。因此，資本聞風(fēng)而動(dòng)，轉(zhuǎn)向長(zhǎng)租領(lǐng)域?！伴L(zhǎng)租公寓＋金融”模式，在市場(chǎng)上屢被曝光。

根據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，今年5月份，蛋殼公寓就曾因?qū)ν庑麄鞯姆孔狻把阂桓兑弧睂?shí)為“房租貸”而遭到租戶投訴。對(duì)此，蛋殼公寓彼時(shí)回應(yīng)稱，分期月付是目前長(zhǎng)租公寓互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的一個(gè)普遍做法，該方式是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。

實(shí)際上，長(zhǎng)租公寓的“租房貸”是一種隱性的預(yù)付式消費(fèi)。長(zhǎng)租公寓與貸款機(jī)構(gòu)合作，使用租客信息簽署貸款合同，將貸款資金擴(kuò)充為資金池，不斷進(jìn)行租客和房東的資金和期限錯(cuò)配。中介截留的大量資金未被有效監(jiān)管，比傳統(tǒng)的預(yù)付式消費(fèi)更具隱蔽性和欺騙性。一旦出現(xiàn)非正常停止運(yùn)營(yíng)，將產(chǎn)生大量租客無法正常償還貸款的情況。

我愛我家前副總裁胡景暉曾表示：“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害?！遍L(zhǎng)租公寓破產(chǎn)所折射出的是整個(gè)行業(yè)的問題。投資機(jī)構(gòu)把錢砸向長(zhǎng)租公寓，其中存在巨大隱患，牽一發(fā)而動(dòng)全身。

據(jù)《投資者報(bào)》報(bào)道，灃信資本產(chǎn)品研發(fā)部副總裁陳岱指出，“租房貸”存在三方面的風(fēng)險(xiǎn)，即：信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。

信用風(fēng)險(xiǎn)涉及兩個(gè)層面，一個(gè)是租客的還款意愿和能力;另一個(gè)是中介方(平臺(tái)、服務(wù)商)的設(shè)立初衷和風(fēng)控管理能力，自融和資金違規(guī)挪用是禁區(qū)。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)方面，“租房貸”實(shí)際上造成了資金期限錯(cuò)配，為流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)留下隱患。另外，中介通過此種方式獲取的“沉淀資金”，嚴(yán)格意義上是一種負(fù)債。如果不考慮自身能力盲目擴(kuò)大規(guī)?；蚴菫E用這部分資金，都會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)敞口進(jìn)一步擴(kuò)大。資金流供給一旦短缺，整個(gè)鏈條上的各個(gè)環(huán)節(jié)將無一幸免。

政策性風(fēng)險(xiǎn)方面，監(jiān)管的推進(jìn)與深入是否會(huì)引發(fā)行業(yè)恐慌，造成投資人擠兌或是借款人大規(guī)模違約也是應(yīng)該引起重視的，部分P2P事件 就是典型的例子。

各地出新政 管控“租房貸”

實(shí)際上，劉星遇到的“租房貸”問題不只出現(xiàn)在南京。

“蛋殼公寓”在北京、深圳等地也曾發(fā)生過類似問題。在北京工作的小李（化名）向鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)透漏，自己也曾收到過催還貸款的短信。后來查詢合同發(fā)現(xiàn)，其中一條提及貸款事項(xiàng)，但是寫的很模糊，管家也沒有詳細(xì)講解，自己也看不懂到底是什么。“因?yàn)榈皻ひ呀?jīng)還了貸款，沒影響我的信用。我就沒有再關(guān)注這個(gè)問題”。

據(jù)羊城晚報(bào)報(bào)道，深圳的黃女士、楊女士均在蛋殼公寓租房時(shí)遇到了的“租房貸“。實(shí)際上，租房者簽訂的所謂租房合同，是蛋殼公寓和小額貸款公司合作讓消費(fèi)者的租金變成貸款金額，使消費(fèi)者與小貸公司簽訂貸款分期合同。

貸款平臺(tái)與長(zhǎng)租公寓合作，房租就“變身”貸款月供，租客簽約成了“借款人”，每月房租實(shí)際上是在“還貸款”。而這一切往往沒有提前告知租客，發(fā)生得無聲無息、不明不白，其中風(fēng)險(xiǎn)值得思慮。

據(jù)法制日?qǐng)?bào)報(bào)道，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇曾表示,一些互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)為了擴(kuò)大流量,在短時(shí)間內(nèi)把業(yè)務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大,會(huì)采取各種手段盲目開展業(yè)務(wù),甚至包括把未來的資金作為抵押品進(jìn)行貸款。無論從業(yè)務(wù)流程還是風(fēng)險(xiǎn)管理來看,“租房貸”都有比較多的漏洞。

為了管控“租房貸”爆發(fā)的問題，多地也出臺(tái)了相關(guān)政策。

北京市住建委表示，針對(duì)住房租賃企業(yè)違規(guī)使用“租房貸”，正聯(lián)合北京市銀監(jiān)局、北京市金融局、北京市稅務(wù)局等部門調(diào)查取證，一旦查實(shí)，將從重處罰，聯(lián)合懲戒。此前，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源，另外，將嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為。

南京市住房保障和房產(chǎn)局也曾召開加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管與穩(wěn)定租金價(jià)格的座談會(huì)，指出租賃企業(yè)不得為搶占市場(chǎng)份額而惡性競(jìng)爭(zhēng)、哄抬租房?jī)r(jià)格、壟斷租賃房源。

深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)8月27日則發(fā)布了《關(guān)于防范“長(zhǎng)租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)提示》，提示“租房貸”存在杠桿高、風(fēng)險(xiǎn)大等問題。

9月6日，針對(duì)南京蛋殼公寓資金鏈?zhǔn)欠癯霈F(xiàn)問題以及甲醛超標(biāo)事件，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)聯(lián)系了蛋殼公寓進(jìn)行求證。蛋殼工作人員回應(yīng)這僅是個(gè)例，并且錢款已經(jīng)退回，并稱南京蛋殼公寓資金鏈沒有出現(xiàn)問題。此外，蛋殼工作人員承認(rèn)房間出現(xiàn)甲醛超標(biāo)，已答應(yīng)租客提出的體檢要求。（完）