以淮海路為例，存量時代商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新之路如何走？
隨著北上廣深及眾多強二線城市存量時代的到來，存量改造正成為了房地產(chǎn)尤其商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展主線。
存量商業(yè)地產(chǎn)
回顧改革開放40年，當住宅地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的時候，它的孿生兄弟商業(yè)地產(chǎn)還處于萌芽狀態(tài)。千禧年來臨時，除了北上廣這幾個經(jīng)濟發(fā)達的城市，幾乎看不到它的身影。直到2004年，中國才迎來商業(yè)地產(chǎn)第一代蓬勃發(fā)展，世紀金源購物中心、麗柏廣場等第一代商業(yè)中心成立，見證了中國商業(yè)地產(chǎn)從一枝獨秀到百花齊放的歷程。此后，商業(yè)地產(chǎn)在新世紀里的每一年都給國人帶來驚喜。
隨著城市服務(wù)進入到穩(wěn)步發(fā)展期，商業(yè)地產(chǎn)的增量放緩，存量開始進行改造。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在首店、新開業(yè)項目、存量改造項目數(shù)量等細分指數(shù)上，上海均位列全國第一。截至2018年11月，上海新開業(yè)購物中心63個，總建筑面積約290萬平方米，其中包括20個存量改造項目，以及43個新開業(yè)項目。
上海已提前迎來存量改造的高峰，近三分之一的項目來自原有商業(yè)改造或城市更新。值得注意的是，如今的存量改造已不再是單一項目，而是帶動整體商圈。上海作為全國經(jīng)濟金融中心，一直是全國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的標桿之城，在2018，上海商業(yè)供應(yīng)依然井噴，市場競爭將持續(xù)升級。此背景下，購物中心創(chuàng)新水平、技術(shù)革新等將成為項目重要抓手。隨著上海消費升級的進一步提升，新零售與IP商業(yè)成為主流，更多新業(yè)態(tài)新品牌落戶上海，產(chǎn)業(yè)格局也將更加多樣化，明年的上海商業(yè)地產(chǎn)市場將更加值得期待。
商業(yè)地產(chǎn)改造典型—上?；春Ｖ新返那笆澜裆?/strong>
淮海中路一直是城市面貌演變的見證者，城市空間利用不斷完善的典范。作為上海老牌商圈，商業(yè)業(yè)態(tài)以老字號、老牌專營百貨為主，并穿插一些高端鐘表珠寶品牌。
伴隨著中國商業(yè)地產(chǎn)突飛猛進的發(fā)展，曾經(jīng)上海數(shù)一數(shù)二的購物街淮海中路在電商以及新商圈的沖擊下，商圈內(nèi)的商業(yè)項目不斷面臨調(diào)整、空鋪、人氣慘淡及首層租金下滑等尷尬處境。
其實，之前淮海中路商圈缺乏整體性的統(tǒng)一規(guī)劃，且商業(yè)檔次層次不齊，小業(yè)主物業(yè)較多，管理難度較大。與此同時，中段區(qū)域沒有較大體量的集中式商業(yè)項目或有市場號召力的品牌或主力店實現(xiàn)集聚效應(yīng)，商業(yè)規(guī)模不明顯。
伴隨著消費需求的不斷變化，購物中心已經(jīng)從最初的生存時代，進入到品質(zhì)時代，所有變革的意義無外乎更大程度的激活流量、內(nèi)容、空間，展現(xiàn)其與時代發(fā)展相對應(yīng)的使用價值，真正做到以消費者為本，建立最佳新零售環(huán)境、有效利用技術(shù)、創(chuàng)造新零售潮流，這也是新型購物中心和各類商業(yè)設(shè)施與時俱進的發(fā)展路徑。
因此，淮海中路商圈的改造迫在眉睫。從2010年開始，淮海中路進行了第一次升級?，除了K11這樣的亮點，還有淮海路上蘋果店對面，屬于老上海記憶的的太平洋百貨，拉上了大幕，以改造代替陳舊。第二次升級也隨之到來，中環(huán)廣場、瑞安廣場改造、尚賢坊項目等，都將給淮海路商圈帶來全新的面貌。
（淮海中路新商業(yè)業(yè)態(tài)）
改造案例：
1、淮海中路627號
項目位于淮海中路627號，地處淮海中路核心商業(yè)區(qū)。
改造前身：雪豹商城（2016年底黑石集團以人民幣6.1億收購位于淮海中路的雪豹商城）。
改造時間及改造方：黑石集團歷時8個月將項目徹底翻新和租戶定位。
改造后運營數(shù)據(jù)：目前承租率達到100%。
項目改造后定位：小而美的聯(lián)合辦公+潮流商業(yè)綜合體。
改造內(nèi)容：外立面改造及品牌升級。
改造成果：
吸引了阿迪達斯旗下運動品牌銳步在此設(shè)立亞太旗艦店；促成了Reebok全球獨家簽約CrossFit健身房One Nation在上海的落地；為魔都女性打造集格調(diào)咖啡店、買手店和餐廳于一體的生活方式一站式體驗空間Mia Fringe等。
2、香港新世界大廈—改造后—K11
K11坐落于上海市中心淮海路的黃金地段，由建于20世紀80年代的香港新世界大廈改造而成。2013年6月28日，淮海路商圈，一座由原香港新世界大廈翻新而來的上海K11一亮相就驚艷到了所有人的目光，這個3.8萬平方米的購物藝術(shù)中心開業(yè)第一個月客流就超過百萬人次，自開業(yè)以來來，K11在始終保持高人流，高基數(shù)的基礎(chǔ)上，年度平均人流提升約5%-6%，營收呈現(xiàn)雙位數(shù)增長。K11在改造之后，商鋪租金增長了70% ，辦公樓租金亦增長30%。
對老舊的新世界大廈進行重新定位和設(shè)計，為上海的商業(yè)建筑修繕工程樹立了典范。最典型例子是「印象派大師?莫奈特展」，展覽期間觀展人數(shù)累積超30萬次，單日最高達6000人次。
K11 的商業(yè)邏輯是將投入藝術(shù)的成本轉(zhuǎn)化為土地的增值，從而實現(xiàn)投資回報。作為全球首個將藝術(shù)?人文?自然三大元素融到一起的購物中心，K11創(chuàng)新地提出了「博物館零售業(yè)」的概念，將商業(yè)與藝術(shù)結(jié)合，用藝術(shù)帶來人流，將藝術(shù)真正轉(zhuǎn)化成實際的銷售額。
存量商業(yè)的激烈競爭，迫使越來越多的購物中心從傳統(tǒng)形式轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔磥淼馁徫镏行摹保瑹o論是從傳統(tǒng)的百貨跳脫出來打造多元立體的生活場所，還是融入藝術(shù)、文化、生態(tài)等多元的建筑和空間設(shè)計，亦或者是緊抓客群需求從而引入知名、網(wǎng)紅品牌來優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，往往存量商業(yè)都需要遵循相關(guān)邏輯，將改造“深入骨髓”，把握住自身的優(yōu)勢和機遇，從而賦予項目一個新的活力與生命力。
上海宣和資產(chǎn)深耕存量商業(yè)地產(chǎn)改造價值領(lǐng)域，精選長三角優(yōu)質(zhì)的存量商業(yè)資產(chǎn)，提供資產(chǎn)變現(xiàn)能力強，折價優(yōu)勢明顯的產(chǎn)品。每個項目均通過自身法律、金融、房地產(chǎn)三個領(lǐng)域優(yōu)秀的團隊，經(jīng)過篩選、收購、改造、運營后實現(xiàn)退出，實現(xiàn)存量商業(yè)資產(chǎn)的價值再創(chuàng)造。
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