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今天（2月25日），對股民來說可能是最興奮的一個交易日，這一天上證指數(shù)大漲5.56%。股市的大漲與官方重磅表態(tài)有關，2月25日中證報頭版評論表示，股市將成為國家重要核心競爭力組成部分！顯然把股市放到前所未有的高度。

但在股市火爆的同時，樓市卻異常冷淡，與國家對股市百般呵護不同，2月25日，監(jiān)管層對樓市的表述釋放出繼續(xù)從嚴的信號。

2月25日，銀保監(jiān)會副主席王兆星在國新辦新聞發(fā)布會上表示：繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風險，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標準，特別是帶有投機性的開發(fā)貸、個人房貸要嚴格加以控制。

這個講話難免會讓很多人感到意外，之前認為2019年經(jīng)濟下行壓力比較大，國家在房地產(chǎn)調(diào)控方面可能會有所松動，并通過提升樓市的溫度來刺激經(jīng)濟。現(xiàn)在來看，這些想法有點天真。

眾所周知，從1998年房地產(chǎn)開始取消福利分房，房地產(chǎn)逐漸市場化至今的20年間，房價飛速上漲，在居民家庭當中的地位舉足輕重。我們可以把過去20年的房價上漲分為兩個階段，第一個階段是1998-2008年，這一階段雖然房價上漲很快，但購房資金主要來源于自有資金、親朋好友借貸等。這一階段一個特征是居民部門債務上升得很慢，家庭資產(chǎn)從現(xiàn)金或存款轉(zhuǎn)化成了房產(chǎn)。

第二個階段是2008年-2018年，由于上階段的居民購房消耗了大量的存款，因此在房價節(jié)節(jié)上漲的背景下，居民買房的資金來源于負債，也即銀行貸款。央行數(shù)據(jù)顯示，2008—2017年，個人住房貸款余額從3.0萬億元飆升至21.9萬億元。結(jié)果導致居民部門的負債率快速上升，2017年末，我國住戶部門債務余額40.5萬億元，同比增長21.4%，較2008 年增長7.1倍。

居民負債快速上升的表現(xiàn)是房價顯著上升，同時拉動了經(jīng)濟的增長，這10年來，中國經(jīng)濟增長的最大動力與其說是來源于增量貨幣，還不如說是居民負債。

我很早以前就專門說過，對于一個家庭、一個企業(yè)、一個國家而言，合理的負債對于個人收入增長，企業(yè)發(fā)展壯大，國家經(jīng)濟增長是非常有益處的，但是如果超過某一個度，不僅不能起到正面效果，反而可能會是反作用。

2017年末，我國住戶部門杠桿率(債務余額/GDP)為49.0%，雖然低于國際平均水平(62.1%)。但是有幾點是需要關注的。第一是上升的速度太快，2008年末，我國住戶部門杠桿率為17.9%，但2017年末已經(jīng)達到49.0%。第二是和同類國家比較來看，我國居民部門杠桿率還是偏高的，新興市場經(jīng)濟體平均水平是39.8%。第三是房貸占個人可支配收入比重太高，限制了居民的消費能力。2017年末中國房貸收入比(個人住房貸款/可支配收入)是60.5%，短短10年的時間里上升了37.9%。

房貸占比過高容易產(chǎn)生金融風險，很簡單，如果居民的錢都用來買房了，甚至形成大量的負債，那么將會嚴重限制居民的消費能力，不利于經(jīng)濟增長。其次，如果房價下跌，銀行抵押品價值下降，居民還不了錢結(jié)果就是銀行大量壞賬，影響金融穩(wěn)定。

所以現(xiàn)在提出“抑制居民房貸過快上漲”，特別是有投機性的開發(fā)貸、個人房貸要嚴格加以控制。意思就是說未來剛需買房、剛需房貸應該還是傾向于支持的。但是對于投機性購房應該會嚴格限制。

對于這兩者我們繼續(xù)用數(shù)據(jù)說話，1、今年1月份新增人民幣貸款是3.23萬億，居民部門貸款是9898億元，占比是31.27%，這個占比數(shù)值上看雖然不低，但是相比原來的50%甚至90%以上已經(jīng)有很大的回落了，可見監(jiān)管層在抑制居民房貸過快上漲上有一定成效。

2、而在開發(fā)貸方面，2018 年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 10.19 萬億元，同比增長 22.6%，增速比上年末高 5.5 %。可以看出2018年開發(fā)商在銀行貸款方面還是比較容易。但是如果按照銀保監(jiān)會副主席王兆星“帶有投機性的開發(fā)貸、個人房貸要嚴格加以控制”的要求。我想2019年房企的日子應該也不會好過。

總之，通過近期監(jiān)管部門一系列表態(tài)來看，2019年市場的熱點在股市，股市的大事會頻繁出現(xiàn)，人們對股市的關注也會提高，但并不意味著股市有大行情，經(jīng)過07年15年那波大牛市，我們應該也能明白，股市上漲的速度越快，幅度越大，其實風險越容易累積，目前的股市反彈應該會有，但牛市有點難。

而在樓市方面，增量資金難以進入的情況下，樓市會繼續(xù)入冬，2019年的樓市可能會比較平淡，難漲難跌，而這或許就是大家所希望的。