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深秋露寒，央媽送溫暖，樓市喜提1.2萬(wàn)億降準(zhǔn)大禮包？別傻了

一年4次降準(zhǔn)累計(jì)釋放3.65萬(wàn)億元，誰(shuí)說(shuō)利好樓市？為啥房?jī)r(jià)還在跌

來(lái)源：房樂(lè)美房產(chǎn)聯(lián)盟（ID：flmAgent）

作者：林淵

在國(guó)慶前夕，淵某就美國(guó)9月27日加息寫(xiě)了一文，題為：《美元加息，全球央行跟進(jìn)！中國(guó)？不跟！樓市？挺?。　酚懻撝袊?guó)的可能采取的應(yīng)對(duì)之策，其中便預(yù)測(cè)我們大概率不會(huì)選擇加息。我于內(nèi)心暗暗揣測(cè)應(yīng)該會(huì)轉(zhuǎn)而選擇降準(zhǔn)，果然一語(yǔ)成讖。

RT。踩著國(guó)慶的尾巴，央媽突然扔出枚重磅炸彈：再次降準(zhǔn)，下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，大約可釋放增量資金1.2萬(wàn)億元，除去用于置換MLF的4500億元，仍有7500億元增量資金流入市場(chǎng)。

這次降準(zhǔn)已經(jīng)是今年以來(lái)的第四次降準(zhǔn)了：

2018年1月25日，降準(zhǔn)0.5-1%，釋放4500億。

2018年4月25日，降準(zhǔn)1%（置換9000億MLF，還要放出去），釋放4000億。

2018年7月5日，降準(zhǔn)0.5%，釋放7000億。

加上這次宣布10月15日開(kāi)啟的降準(zhǔn)1%（置換4500億MLF，還要放出去），釋放7500億。

降準(zhǔn)釋放的2.3萬(wàn)億+MLF釋放的1.35萬(wàn)億=3.65萬(wàn)億，這四次降準(zhǔn)，央行向市場(chǎng)放水3.65萬(wàn)億元，也可以稱(chēng)之為3.65萬(wàn)億的貨幣寬松刺激。

這么一看，今年的降準(zhǔn)不可謂不猛，于是消息一出，忽悠散戶(hù)的股市媒體紛紛發(fā)文彈冠相慶，說(shuō)央行降準(zhǔn)了，對(duì)市場(chǎng)是個(gè)大利好，所以開(kāi)盤(pán)必須漲。

賣(mài)房的中介也紛紛發(fā)文奔走相告，說(shuō)央行降準(zhǔn)了，對(duì)樓市是個(gè)大利好，房?jī)r(jià)馬上就會(huì)反彈暴漲。

幣圈的公號(hào)更是喜極而泣，說(shuō)央行降準(zhǔn)了，虛擬貨幣的苦日子終于到頭了，還是那個(gè)結(jié)論，馬上就要漲！

股評(píng)家天天利好，金融狗天天寬松，房多更是萬(wàn)物皆使房?jī)r(jià)漲，降個(gè)準(zhǔn)而已，效果真的有那么立竿見(jiàn)影嗎？

如今早已過(guò)了寬松大放水的時(shí)代，現(xiàn)在降準(zhǔn)只是給錢(qián)讓商業(yè)銀行表外業(yè)務(wù)回表內(nèi)合規(guī)，降準(zhǔn)給的錢(qián)就是給銀行擦屁股，在嚴(yán)格監(jiān)管下，并不說(shuō)不會(huì)，也只是有少量的錢(qián)能流進(jìn)股市和樓市，緊縮趨勢(shì)大局不變。

說(shuō)再多可能都不如下面這張今早的股指走勢(shì)圖更有說(shuō)服力。

再說(shuō)大家最關(guān)注的樓市，目前受棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)模下降影響，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始回落。（今天克爾瑞剛剛發(fā)布了2018年第三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告，具體的數(shù)據(jù)分析可能會(huì)在最近幾天寫(xiě)出來(lái)，有興趣的可以先關(guān)注淵某等一波更新。）

受房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)以及銀行信貸控制影響，部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)加快回落，而一線城市房地產(chǎn)保持價(jià)格陰跌、成交量收縮的冰封狀態(tài)。

此外，關(guān)于房產(chǎn)稅的討論也在影響市場(chǎng)相關(guān)主體的預(yù)期。

我們?cè)谟懻撨@次降準(zhǔn)對(duì)樓市的影響之前，不可以忽視這次降準(zhǔn)的宏觀背景。

從歷史來(lái)看，只要降準(zhǔn)，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)肯定是利好，因?yàn)槟芫徑赓Y金面壓力。那么這一次呢？

我們先看一份數(shù)據(jù)。

今年1月-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金106682億元，同比增長(zhǎng)6.9%，增速比1-7月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款15783億元，下降6.6%；利用外資35億元，下降68.3%；自籌資金34959億元，增長(zhǎng)11.2%；定金及預(yù)收款35447億元，增長(zhǎng)15.1%；個(gè)人按揭貸款15605億元，下降1.0%。

寒潮凜冽。

這個(gè)時(shí)候，央媽降準(zhǔn)了，很多媒體直呼，央媽送溫暖。別急，注意看央媽的通告，其中提到4個(gè)字“定向調(diào)控”，也就是說(shuō)央媽這一輪降準(zhǔn)目的很明確，就是保證市場(chǎng)的流動(dòng)性，精準(zhǔn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注水。

雖然沒(méi)有規(guī)定專(zhuān)款專(zhuān)用，但地方隱性債務(wù)約束不變、地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)度未見(jiàn)弱化、中央支持中小微企業(yè)的政策方針沒(méi)有發(fā)生改變，商業(yè)銀行如果要發(fā)放信貸，那么可能還是會(huì)在政策指導(dǎo)下加大中小企業(yè)貸款。

至于房企能撈到多少好處就比較懸了，大家可以在接下來(lái)一段時(shí)間重點(diǎn)關(guān)注一個(gè)重點(diǎn)指標(biāo)：房貸利率。

這次降準(zhǔn)或許會(huì)給一些邊緣性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)尤其是一些創(chuàng)新業(yè)務(wù)的發(fā)展，包括長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目、農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展等都可獲得較好的貸款政策支持，這也利好房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的發(fā)展。

因此，總結(jié)來(lái)說(shuō)，降準(zhǔn)并不會(huì)體現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)上，地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源依然面臨較大的壓力，企業(yè)也好、購(gòu)房者也好還是要做好準(zhǔn)備，多備現(xiàn)金。