放個長假回去，仍然看到不少人討論著房價，都覺得現(xiàn)在房價還在漲，很多人根本沒有意識到目前房價在逐步企穩(wěn)，回調(diào)。如果有人和我說，房價不會降，還在一直漲，那我請你看看最為典型的燕郊房子吧！

2017年6月，燕郊全面限購，住宅交易開始轉(zhuǎn)冷。

截至目前，二手房價格相比最高點普遍腰斬。不少樓盤從最高點3.5萬元/平米，跌至目前1.5萬/平，縮水超6成。不少小戶型二手房掛牌價為1萬元/平米，仍然無人問津。

房價跌幅超過60%

記者在售樓處和中介走訪發(fā)現(xiàn)，不少樓盤與最高點相比跌幅巨大。以燕郊當?shù)卮笮蜆潜P天洋城為例，最高價曾達到3.5萬/平米，目前報價1.5萬/平米，跌幅超過60%。部分小戶型房源甚至跌至1萬/平米。

“現(xiàn)在找單價1.5萬左右的房子非常容易。找高于2萬的反而很困難?！碑?shù)刂薪榻榻B。“燕郊與北京不同，北京的房子是‘小戶型單價高，總價低；大戶型單價低，總價高’。燕郊大戶型比較貴，以剛需換房為主。”

記者根據(jù)中介介紹，找到兩個所謂“燕郊高端項目”的成交記錄發(fā)現(xiàn)，大戶型成交均價在2.5萬/平米，比小戶型反而高出8000元/平米。

此外，記者觀察到，不少房源掛牌記錄超過10條。限購以來，一路下調(diào)心理預期，仍然賣不出去。以目前銷售極為火爆的首爾甜城為例，某二手房掛牌房源顯示，2016年以來，業(yè)主共委托8次，無一成交，目前該業(yè)主選擇繼續(xù)下調(diào)總價10%。

除房價外，目前，環(huán)京房市還有很多“怪相”。

仍在宣傳買房落戶

記者走訪發(fā)現(xiàn)，位于“售樓一條街”第一家的某公寓售樓處火爆異常，與其他售樓處的凋敝蕭條形成鮮明對比。該售樓處門口赫然印著“限價房出售，單價不超過1.4萬元/平米”。記者走進后，銷售人員介紹，“買房可以落戶。我的客戶正在辦理?！?/p>

據(jù)銷售人員介紹，項目不限購，是公寓類住宅，70年產(chǎn)權(quán)，與住宅沒有區(qū)別。還可以落戶，房源很充足。

接著，銷售人員又向記者展示了落戶好處。記者問及，是否會簽訂落戶協(xié)議。銷售人員稱，沒有協(xié)議，但肯定有戶口。

全款預售

此外，部分項目對外宣傳，沒有資質(zhì)也可以買住宅。開發(fā)商拿到預售證，購房者全款交付，同時開始補交社保納稅證明。等到補交完畢后，房子也建成了，就可以過戶。

“這種模式風險點也很多”，銷售人員坦陳，“第一，如果開發(fā)商中間跑路，交付的全款可能就打水漂，因為業(yè)主本身也是違規(guī)操作。第二，政策可能隨時會變，等到資質(zhì)夠了，新政策下可能也買不了，退款是沒有利息的。”

“選擇大的開發(fā)商可以規(guī)避第一個風險。”銷售人員開始引導，“燕郊沒有，但是大廠和香河都有。燕郊有代售點?！?/p>

記者隨后采訪了香河某知名大型樓盤業(yè)主。她坦陳，所在小區(qū)已經(jīng)從最高點的3.3萬元/平米，跌到1.5萬元/平米。開發(fā)商全款預售給沒有資質(zhì)的購房者的現(xiàn)象很普遍。

“大家都不相信還會跌，開發(fā)商說拿地都不止這個價?！痹摌I(yè)主表示。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，香河地區(qū)2018年1-9月份成交土地均價不足2500元/平米。

圖片來源：中國指數(shù)研究院

此外，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，香河地區(qū)2018年1-9月份住宅僅成交949套，公寓成交4818套，辦公成交3838套。住宅交易量大幅縮減。

對于環(huán)京樓市，業(yè)內(nèi)專家是這樣看

易居研究院首席分析師嚴躍進表示，燕郊地區(qū)價格大幅下滑，市場需求不足是主要原因。2017年6月限購以來，符合資質(zhì)的購房者大幅減少，導致住宅交易疲軟。公寓項目雖然不限購，但本身屬于非主流產(chǎn)品。目前價格沒有走低，只是因為可以避開限購?；臼峭獾赝顿Y者在買賣，支撐價格和交易數(shù)量。嚴格說此類產(chǎn)品投資價值不大。本身燕郊二手房項目比較多，也會影響此類公寓項目的投資價值。

針對環(huán)京樓市部分亂象，嚴躍進表示，很多操作嚴格來說是違規(guī)的做法。當然對于此類市場來說未來也需要有政策上的調(diào)整，即與其看到這么多違規(guī)的交易，不如適當放寬部分購房政策。否則很多扭扭捏捏的交易，掩藏著很多違約風險。

（部分選自：中國證券報）