廣州熱線

近日，我愛(ài)我家前副總裁胡景暉炮轟自如和蛋殼等長(zhǎng)租公寓，以超出市場(chǎng)價(jià)20%到40%的水平競(jìng)相收房，引起了北京房屋租賃價(jià)格的暴漲。自如和蛋殼公寓也因此站到了風(fēng)口浪尖處，引發(fā)全民聲討及相關(guān)部門(mén)介入調(diào)查。

數(shù)據(jù)顯示，北京的租賃價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)19個(gè)月上漲，7月份北京房租同比上漲21.89%，環(huán)比6月上漲2.9%，北京房租以每平米92.33元甩開(kāi)其他一線城市。放眼四環(huán)之內(nèi)，沒(méi)有一間低于2000塊錢(qián)的單間，讓不少年輕人感嘆帝都“居大不易”。

拋開(kāi)長(zhǎng)租公寓惡意競(jìng)爭(zhēng)、哄抬租價(jià)不談，房租暴漲背后，也證明中國(guó)租賃市場(chǎng)正在強(qiáng)勢(shì)崛起。不過(guò)，市場(chǎng)繁榮背后，也隱藏著不少風(fēng)險(xiǎn)。

看似火熱，實(shí)則普遍虧損

公開(kāi)資料顯示，2017年，中國(guó)租房市場(chǎng)總規(guī)模為1.38萬(wàn)億元，至2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將增至2.9萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2.3億，2030年租金成交總額有望達(dá)到4.6萬(wàn)億，租賃人口達(dá)到2.7億。

巨大藍(lán)海市場(chǎng)讓不少機(jī)構(gòu)或平臺(tái)蠢蠢欲動(dòng)，而來(lái)自政府層面的強(qiáng)力扶持，激活了這片尚待開(kāi)發(fā)的處女地。去年7月，住建部等九部委選取廣州、深圳、南京等12個(gè)城市，作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的地區(qū)，如廣州、沈陽(yáng)等地實(shí)行租售同權(quán)政策，無(wú)錫、鄭州等地實(shí)行租房落戶政策，加快住房市場(chǎng)向租售并舉轉(zhuǎn)變，租賃市場(chǎng)的春天由此到來(lái)。

由專(zhuān)業(yè)化租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)或由房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓，開(kāi)始迅猛崛起。據(jù)克爾瑞的一份報(bào)告顯示，全國(guó)TOP 30的房企，已有三成涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。其中，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)2018年拓展公寓目標(biāo)45萬(wàn)間，預(yù)計(jì)年收入94億元。同時(shí)，龍湖地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等著名房企，均對(duì)每年新開(kāi)房間及營(yíng)收作出規(guī)劃。

專(zhuān)業(yè)化租賃企業(yè)也開(kāi)足馬力搶占市場(chǎng)，并屢獲資本市場(chǎng)青睞。今年1月16日，自如獲得40億人民幣A輪融資，由華平投資、紅杉資本、騰訊3家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，此輪融資后，自如的估值超過(guò)200億元人民幣；一個(gè)月后，蛋殼公寓也對(duì)外宣布完成1億美元的B輪融資，由華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本聯(lián)合領(lǐng)投，創(chuàng)下目前長(zhǎng)租公寓單次融資金額第二的記錄。

隨著更多資本向頭部資源匯集，鏈家旗下自如、蛋殼公寓、我愛(ài)我家旗下相寓成為市場(chǎng)主要玩家。然而，看似火熱的市場(chǎng)，普遍面臨盈利難題。當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓龍頭自如公寓，也僅僅在北京一個(gè)城市實(shí)現(xiàn)了微利，其他城市全都是虧損狀態(tài)。此前，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)、聯(lián)合創(chuàng)始人潘石屹也曾提及，長(zhǎng)租公寓回報(bào)率不超過(guò)1%，租房?jī)r(jià)格再翻一倍還是虧本，此番言論引發(fā)多方關(guān)注及討論。

據(jù)了解，長(zhǎng)租公寓與租賃房源房東簽訂長(zhǎng)期合約后，將投入一筆費(fèi)用進(jìn)行裝修改造，同時(shí)長(zhǎng)租公寓普遍采用N+1模式，如三房改成四房，從其中一間房間里獲取盈利，而這部分盈利短時(shí)間內(nèi)也沒(méi)辦法攤平成本，倘若房間出現(xiàn)大面積、長(zhǎng)時(shí)間的空置，將對(duì)長(zhǎng)租公寓正常運(yùn)營(yíng)造成較大影響，進(jìn)而持續(xù)虧損甚至倒閉。 據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，2017年共有GO窩、好熙家、Color等5家長(zhǎng)租公寓平臺(tái)宣布關(guān)閉，給市場(chǎng)蒙上了一層陰影。

鑒于做長(zhǎng)租公寓需要持續(xù)不斷的資金流，這就催生了ABS，即資產(chǎn)證券化這種新生事物。公寓方以公寓產(chǎn)權(quán)、預(yù)期租金或房租貸款作為底層資產(chǎn)，在市場(chǎng)上公開(kāi)募資的一種融資方式。

2017年，住房租賃證券化開(kāi)始推行，旋即成為當(dāng)前租賃市場(chǎng)玩家的重要融資手段。截至目前，交易所審核通過(guò)和成功發(fā)行的住房租賃類(lèi)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，共計(jì)4單，擬發(fā)行金額為61.55億元，發(fā)行人包括魔方公寓、自如、新派公寓、保利地產(chǎn)等，其中自如首期發(fā)行規(guī)模高達(dá)5億元。

在房屋租賃ABS風(fēng)生水起之時(shí)，也必須意識(shí)到，資產(chǎn)證券化本身就存在巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，一旦長(zhǎng)租公寓發(fā)生爆雷，現(xiàn)金流斷裂，被割韭菜的還是普通租客。

記住一句話，資本從來(lái)都沒(méi)有人性的。

“租金貸”成平臺(tái)爆雷導(dǎo)火索

當(dāng)前，房屋租賃中介都在熱推“信用免押金”的租房模式，對(duì)不少資金緊張的租客而言極具吸引力，不過(guò)租客一不小心就會(huì)陷入“租金貸”陷阱當(dāng)中，產(chǎn)生糾紛問(wèn)題。據(jù)了解，“租金貸”的初衷是向好的，既能防止租戶違約不按時(shí)交納租金，也節(jié)省了租戶生活成本。

而現(xiàn)實(shí)情況是，中介作為房東和租客的交易撮合者，本應(yīng)當(dāng)只收取撮合服務(wù)費(fèi)，但卻利用手中大量租客的信用，向銀行或金融平臺(tái)貸款，獲取到的大筆資金用于批量高價(jià)圈占更多房源。而一旦發(fā)生“爆雷”，資金風(fēng)險(xiǎn)將全盤(pán)轉(zhuǎn)移到租戶和房東身上，后果不堪設(shè)想。

事實(shí)上，爆雷事件已經(jīng)發(fā)生，據(jù)《中國(guó)房產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，近日杭州一家公寓公司宣告破產(chǎn)，約有4000戶租客受損。按照鼎家一名負(fù)責(zé)人的說(shuō)法，“沒(méi)錢(qián)退押金，更沒(méi)錢(qián)退房租”。據(jù)了解，這家名為“鼎家”的公寓公司，操作手法如出一轍，即利用租客的信用，向6家網(wǎng)貸平臺(tái)貸款，給自己提供擴(kuò)張資金，在擴(kuò)張過(guò)程中資金鏈斷裂，導(dǎo)致破產(chǎn)。

杭州P2P平臺(tái)接連爆雷之聲仍縈繞于耳邊，房屋租賃平臺(tái)爆雷潮又悄然而至。聯(lián)想到此前原我愛(ài)我家副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的一番話：“我說(shuō)了長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害”，一語(yǔ)成讖。

那么，長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)所涉及的資金量到底有多恐怖呢？

以北京7月份平均房租4902元/套為準(zhǔn)，房屋租賃公司從每一個(gè)租戶身上，能夠向金融公司貸款將近六萬(wàn)（12個(gè)月），這些貸款大部分將留在中介手中，用以圈占房源擴(kuò)張規(guī)模。截至2017年末，當(dāng)前最大的長(zhǎng)租租賃公司自如手中持有房間數(shù)超過(guò)50萬(wàn)間，如果按照上述手法操作，那么貸款總額將達(dá)到驚人的3000億規(guī)模。一旦發(fā)生爆雷，中介無(wú)法繼續(xù)支付房東租金，租客也不得不被迫搬離住處，且還需每月還“租金貸”。如此一來(lái)，中介、房東、租客之間將產(chǎn)生極大矛盾，從而引發(fā)全社會(huì)動(dòng)蕩。

據(jù)資事君（ID：zishijw）拿到的一份房屋租賃合同顯示，貸款人即發(fā)放機(jī)構(gòu)為一家“會(huì)分期”的金融平臺(tái)，運(yùn)營(yíng)主體為會(huì)找房(北京)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司，其運(yùn)營(yíng)模式為通過(guò)向租客向房東墊付房租，租客按月還款的方式，讓租客實(shí)現(xiàn)月付房租。

房屋租賃市場(chǎng)的興起，催生出一大批租房分期平臺(tái)。據(jù)了解，租房分期市場(chǎng)2015年進(jìn)入鼎盛期，經(jīng)過(guò)一年多激烈廝殺，現(xiàn)階段只留存下獲上市公司入股的會(huì)分期、58集團(tuán)下的58月付、鏈家及京東合作的自如白條等大平臺(tái)，而淘汰的平臺(tái)很多都是倒在房屋租賃中介手上的。

資事君接觸到的一位內(nèi)行人稱，有一家租房分期公司，為了快速占領(lǐng)市場(chǎng)，對(duì)接了很多小中介，結(jié)果這些中介偽造租房交易，直接從公司騙取了上百萬(wàn)元并跑路，這家租房分期公司也因此倒閉。

更嚴(yán)重的是，不少中介和品牌公寓，將這類(lèi)分期平臺(tái)當(dāng)成一個(gè)絕佳的低成本融資渠道，通過(guò)偽造租房合同，來(lái)獲取大筆資金用于周轉(zhuǎn)或者投資，而不少租房分期平臺(tái)為了擴(kuò)張，又從P2P平臺(tái)借款，有時(shí)候連成本都覆蓋不了，如此惡性循環(huán)之下，分期平臺(tái)轟然倒塌也就不足為怪了。

房屋租賃平臺(tái)之間惡意競(jìng)爭(zhēng)哄抬房租、租房分期平臺(tái)缺乏長(zhǎng)效機(jī)制正常有序發(fā)展，導(dǎo)致房屋租賃平臺(tái)的爆雷幾率大大增加，杭州鼎家公寓的爆雷，也給急速擴(kuò)張之中的自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商敲響了警鐘。

【鈦媒體作者：資事經(jīng)緯】