廣州熱線

自1998年全面取消福利分房以來，我國住房市場經(jīng)歷了20年的繁榮周期，史無前例的人口增長與財富創(chuàng)造驅動了開發(fā)浪潮和房價上漲。時至今日，如果簡單概括市場與行業(yè)現(xiàn)狀，那就是管理學大師查爾斯·漢迪1997年的一本著作的名字：第二曲線。

第二曲線的核心含義是：（1）無論是一個人、一個企業(yè)或者一個國家，都會滑過拋物線的頂點，面臨增長的極限，持續(xù)增長的奧秘是在第一條曲線消失之前開始一條新的S曲線；（2）理論上，A點是轉型的最佳時期，這個時點接近高峰，時間與資源相對充足，有能力投入資源孵化一項暫時沒有收益的新業(yè)務；（3）實際上，B點是絕大部分企業(yè)的選擇，第一條成長曲線明顯下滑時，為了保住市場份額，企業(yè)領導者才開始轉型，此時，資源已經(jīng)有限，新老競爭對手窮追猛打，最終結果往往是一敗涂地，錯過第二曲線。（4）這就是成功的悖論：使你達到現(xiàn)在位置的東西不會使你永遠保持現(xiàn)在的位置，如果過度迷戀成功的過往邏輯，那么你就會失去未來。（5）兩條曲線交叉的部分是所謂的“混沌期”，新老業(yè)務并行、兩個團隊博弈，這是最亂的一段時期，如果能夠渡過，則迎來通向未來的“第二曲線”。

這就是當下房地產(chǎn)的真實寫照。

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新房開發(fā)量已經(jīng)進入第一曲線的頂部，開發(fā)浪潮趨于結束。

過去三年，是開發(fā)商最好的時代之一，新房交易量一次次創(chuàng)出歷史新高，行業(yè)集中度極速上升，是“大象跳舞”的時代。

然而，最好的時代也往往是最焦慮的時代：（1）經(jīng)歷20年的開發(fā)浪潮，開工率（開工量/房屋存量）必然會下降到一個新臺階。從美國經(jīng)驗看，早期的城市化、戰(zhàn)后的郊區(qū)化以及20世紀90年代的金融化，分別驅動了三次大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)浪潮，開工率均值保持在3.5%左右。然而，隨著房屋總量趨于平衡，開工率出現(xiàn)歷史性下降，由5%的歷史峰值下降到今天不足1%。（2）反觀當下，經(jīng)過連續(xù)三年的市場透支，交易量的周期性下降幾乎是不可避免的，這次下降也許不僅是周期拐點，也可能是歷史拐點。在這個大背景下，我們可以感受到市場的集體焦慮，幾乎每一個頭部企業(yè)都在轉型，這兩年的轉型方向是租賃。不過，略顯尷尬的是，似乎并沒有人真正想做租賃，而是把它當作開發(fā)的工具，為了拿地、為了融資，這是顯然的本末倒置。

從增量時代過渡到存量時代，房地產(chǎn)從開發(fā)制造業(yè)逐步變成居住生活服務業(yè)。

這里的潛在含義是：（1）二手房會成為供給的主渠道，只有擴大二手房供應量才能最大限度地發(fā)揮市場功能，平抑房價。2016年有9個城市的二手房交易量超過新房，成為滿足住房需求的主要渠道。2017年，有24個城市完成這個轉變，2018年，預計超過40個城市完成這個轉變。從數(shù)據(jù)上看，最近幾年，全國超過150萬經(jīng)紀人幫助500多萬家庭通過二手房市場完成了換房與改善需求。然而，對比而言，我國目前的房屋流通率只有2%，是美國等發(fā)達國家的一半，如果流通率擴大到4%，這就意味著二手房市場將解決1000萬家庭的住房問題。（2）存量時代，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的推動作用從住房投資為主轉向住房消費為主。這個階段，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重雖然保持在一個穩(wěn)定的高水平，例如美國、英國、日本這三個發(fā)達國家的比重一直保持在12%左右，但其內在的構成已經(jīng)發(fā)生結構性變化，房地產(chǎn)業(yè)的拉動作用主要來自于存量房屋市場的交易、裝修、租賃等，以及圍繞居住服務而產(chǎn)生一系列房屋管理、維護、裝修、更新改造等服務類產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)從一個開發(fā)制造行業(yè)變成一個居住服務行業(yè)。（3）從調控政策的角度看，隨著套戶比大于1，住房總量基本平衡，大部分城市家庭的住房問題得以解決，以增量為導向的房地產(chǎn)政策體系應該轉向以存量為導向的體系，以購房與土地財政為主體的生產(chǎn)性金融結構轉向基于存量住房消費，包括租賃、裝修等的消費性金融結構。在這個階段，所謂的基礎制度與長效機制，應該更多著眼于存量，而非增量。從這個角度看，當下的房地產(chǎn)政策，最大挑戰(zhàn)實質上在于我們仍然用增量邏輯來解決存量問題。

3.從租購失衡到租購并舉，住房租賃開啟行業(yè)發(fā)展的第二曲線。

然而，關于租賃仍然有幾個明顯誤區(qū)，需要澄清：（1）租購并舉，核心在并，不是重租輕購，更不是以租代購，核心在于兩者之間的平衡。沒有購房需求的合理有序釋放，租賃市場就缺少潛在的房源供給。反觀當下的政策措施，一線城市的土地出讓結構中，“租”的比重大幅上升，“購”的比例大幅下降，在土地供給總量沒有明顯增加的情況下，一個自然的結果是商品住房供應受到擠壓，潛在供給受限，未來的房價壓力依然居高不下。（2）租賃供給的主體在于盤活存量，而不在于增量開發(fā)。任何一個國家，哪怕是政府介入程度深的德國住房租賃市場，接近70%的租賃房源也是來源于私人市場。據(jù)統(tǒng)計，我國存量住房中，有超過15%的比例被空置，據(jù)調查，這些空置房有很大的比例處于毛坯狀態(tài)，如果加以裝修利用，那么這些房源就能夠成為租賃的重要供給。此外，我國存量房源在居民家庭的分布極為不均，從六普數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，大部分空置房集中在最富裕的15%家庭手中，他們平均每戶占有2.4套住房，最富裕的1%家庭占有25%的空置房，平均每戶擁有20間。從這幾組數(shù)據(jù)可以清晰地看出，發(fā)展租賃的一個關鍵措施就是盤活與利用存量閑置房源，通過金融手段支持專業(yè)化租賃運營機構對閑置房源進行裝修、改造與管理，使之順利進入租賃市場。

更為重要的是，存量房源中存在大量的“老破小”，這些房源地段好、交通便利、周邊配套設施全。但問題在于房屋老化、可居性差，這些房源最有效的利用方式是通過翻新改造，重新進入租賃市場，可以極大補充租賃房源供給。據(jù)統(tǒng)計，北京西城、東城、海淀、朝陽的房源中，房齡超過30年的比例高達46%、36%、30%、27%，潛在供給很大。

（本文根據(jù)楊現(xiàn)領博士在博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第18屆年會上的演講整理。）