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自從金九銀十以來，不是各地維權(quán)，就是各大房地產(chǎn)商相繼降價，不只是新房的售價在降，二手房的價格也在回落。這是，就有部分人趁著房價還算可以，開始抄底或者趁機(jī)置換。

今天小編就來給大家整理一下二手房交易中那些你不知道的套路。安排~

選中介要貨比三家

第一步，選中介。中介就像導(dǎo)購，你可以自主選購，但是中介會幫你省時省事，遇到專業(yè)的中介還會給你省錢。

一般中介的服務(wù)費都是區(qū)間浮動的，集中在1%-3%之間，可以適當(dāng)進(jìn)行砍價。

不要盲目追求價格低廉，在服務(wù)行業(yè)“一分錢一分貨”帶來的用戶體驗會更真實直接。

選經(jīng)紀(jì)人要費點心，畢竟服務(wù)質(zhì)量完全取決于對應(yīng)的經(jīng)紀(jì)人。這也是有訣竅的，主要是「貨比三家」，圈定好大致房源后，可以去房源附近不同門店，分別不同的經(jīng)紀(jì)人，通過反復(fù)溝通交流，按耐心熱情、專業(yè)度高的標(biāo)準(zhǔn)挑選稍微靠譜的經(jīng)紀(jì)人。

定房源要望聞問切

在實地看房階段，要小心中介暗挖的陷阱——

有的中介在邀約時，會說已經(jīng)聯(lián)系到房東可以看房，結(jié)果大老遠(yuǎn)的跑過去卻告知，這套房子剛剛被賣了……一般人可能不愿意白跑一趟，就被中介忽悠去看其他傭金更高的房子了。

這時候直接點破是套不出這房源真?zhèn)蔚摹?/p>

以其人之套還治其人之坑，你可以委托朋友屬意那個房源，讓中介帶看房。

如果，中介說房源還在，聊天記錄對峙之下，無論房源是否真實存在，都可以驗出真?zhèn)?，還起到敲山震虎的作用；

這是二手交易中比較常用的招了，中介要么是捂盤不賣，看菜下飯；要么是用虛假房源作為引你看房的“誘餌”。

看房次序也套路迂回：

中介可能先帶看較差的房源，降低你的期望值后，再推薦較為理想的房源，反襯之下讓你接受；或者一天跑十幾套房源，待你的耐心耐力消耗殆盡，再推薦最符合你心理預(yù)期的房子，倒時你可能會匆匆下定。

所以，我們看房前要咬定標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算不放松，針對每一套房源都默默代入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分。

審度房子的時候，要注意房屋本身的朝向、采光、層高、裝修、面積，還有房屋外圍的情況，比如：位置、生活配套、小區(qū)綠化、物業(yè)管理等因素。

可以沿用中醫(yī)“望聞問切”的竅門：

望——獲知真實房齡

1、有時，中介帶看并不會提前告知房齡，而且不少重新翻修的房子是不能直觀獲知房齡的，但我們可以通過看廚衛(wèi)裝修，通過下水管道、衛(wèi)生間地漏等更換頻率較低的物品新舊程度，對房齡有大致的推斷。

2、從房屋結(jié)構(gòu)判斷：

• 80年代的房型，多為多層板房或筒子樓，一般無電梯，客廳小、臥室大，戶型閉塞；
• 90年代的房型，小高層較多，配套較為完善，局部有綠化，客廳較大，戶型緊湊；
• 2000年后的房型，高層較多，多為點式樓或板塔結(jié)合，社區(qū)配套較為完善，戶型面積較大，舒適度高。

聞——感受生活氛圍

在房子內(nèi)待上一段時間，感受周邊是否有敏感聲源，亦可自行測試房子的隔音效果；

如果時間充裕，可以在小區(qū)內(nèi)溜達(dá)一圈，用耳朵去聆聽鄰里的生活瑣碎，了解居住氛圍會。

問——調(diào)查周邊環(huán)境

1、通過詢問小區(qū)業(yè)主、物業(yè)工作人員，周邊有沒有加油站、變電站等高輻射設(shè)施，有無臨路、臨鐵路等噪音源；

2、詢問物業(yè)是否有充足的停車位，或者可供租賃的車位

3、詢問網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過重大案件等

切——了解房子產(chǎn)權(quán)關(guān)系

產(chǎn)權(quán)關(guān)系就如同房子的“脈象”，是整個交易的核心，務(wù)必要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，特別是權(quán)屬對象和數(shù)量要一一對應(yīng)；其次，購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等都應(yīng)認(rèn)真查驗。

在看房整個過程中，中介會不斷制造搶買氛圍，

“這房子真的很不錯我也有同事客戶在看””錯過了就沒了“ ”再不買要漲價了”...... 無一不是在逼定。

如果你表現(xiàn)出對房源的青睞，只需要捕捉到一點，中介就能興起燎原之火。

下不定決心的時候，中介會鼓動你交少一點定金，先鎖定房源又損失不大。買過東西的人都知道，但凡交了定金就裂開一個口子，每一次猶豫下單時銷售的風(fēng)就會吹進(jìn)來。

任何事情都經(jīng)不起行為導(dǎo)向推敲，中介的目的是快速實現(xiàn)成交，而你是為了選到實惠又合適的房子，本身就是沖突的。所以要把中介當(dāng)做獲取信息及簡化流程的工具，決策還是要自己遵循本心，獨立掌控。

簽合同要事無巨細(xì)

確定了房子，談好價格，似乎簽合同就順理成章了……

但是在這之前還有很重要的事情要做——產(chǎn)權(quán)調(diào)查，部分中介為了省事，會在簽合同后再進(jìn)行產(chǎn)調(diào)，但是站在買房角度，我建議應(yīng)該把產(chǎn)調(diào)前置。

通過產(chǎn)調(diào)，可以核實產(chǎn)權(quán)所有人、土地用途、建筑/套內(nèi)面積、房屋用途、抵押/查封情況等重要信息，做到產(chǎn)權(quán)明晰，萬無一失。

除此之外，下面才是重坑集合區(qū)，務(wù)必在簽合同前約定好六個方面：房子到手價、產(chǎn)權(quán)情況、租賃情況、戶口遷出遷入、其他費用、裝修家具等。

以上種種，都是應(yīng)該在彌補協(xié)議約定好，明確違約責(zé)任，特別是在目前房價上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，要用運用契約保障自己的權(quán)益。

關(guān)于中介：要看懂哪些霸王條款？

• 【由于買方的原因?qū)е潞贤康臒o法達(dá)到或者無法履行，賣方收取違約金并支付我司相當(dāng)于沒收違約金金額的___%作為我司在委托期限內(nèi)進(jìn)行活動所發(fā)生的費用的補償。】
• 潛臺詞：無論交易成功是否，都要支付中介費

• 【委托期限屆滿后兩個月內(nèi)，買家不得以任何形式與我司介紹的房屋業(yè)主達(dá)成私下交易，否則我司有權(quán)要求買家支付本次交易雙方總傭金之和的違約金?！?/li>
• 潛臺詞：簽了協(xié)議不能再選擇其他方式或者與其他中介交易

至于中介費，可能中介會擺出公司要求說“公司規(guī)定網(wǎng)簽前付清”，但是實際上，時間可談，中介費盡量晚付，千萬不要一次性結(jié)清，要自己把控交易流程和時間，按節(jié)奏分期付費；

而且在明確費用時要列好對應(yīng)的服務(wù)明細(xì)，把一些莫須有的如貸款服務(wù)費等堅決抵制。

關(guān)于自己：除了限定業(yè)主和中介，還要查驗自己，特別是限購限貸城市是否具備購房資格，如果要按揭買房，還要查明征信。

萬事皆備，才能踏實簽訂合同。

辦手續(xù)要“錙銖必較”

簽約后，開始著手辦理交易流程

在簽約前我們已經(jīng)前置了查驗真?zhèn)巍⒓s定責(zé)任、規(guī)避風(fēng)險的工作，所以之后跟著中介走流程基本不會出現(xiàn)什么紕漏。

值得強調(diào)的是，在網(wǎng)簽沒有實行的城市，我們應(yīng)該簽買賣合同之后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記，不要嫌麻煩，在房管登記部門做好產(chǎn)權(quán)備案后，可以有效防止“一房二賣”，業(yè)主再不能將房子抵押、轉(zhuǎn)售給別人，即使簽了合同也無效。

接下類要重點剖析一下二手房買賣的重頭戲——各種交易稅費，大約會占據(jù)總房款的5%。

深圳二手房交易稅費表

為了堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象，深圳于今年三月份正式實施“三價合一”政策。即統(tǒng)一網(wǎng)簽價（計稅價格）、銀行評估價（貸款用）和實際成交價統(tǒng)一。

但其他地區(qū)對于計稅價格的規(guī)定略為不同，計稅標(biāo)準(zhǔn)多以網(wǎng)簽價為準(zhǔn)，而且稅率也因首套房二套房、面積大小的因素各有差異。稅費的大頭主要集中在契稅、增值稅和個稅，下圖可作為普通住宅計稅的參考：

錙銖必較才能降低稅費：

滿五唯一最低

符合滿五唯一條件的房屋是不用交納個人所得稅和增值稅的。

而滿二是免征增值稅的關(guān)鍵條件，即普通住宅無論是否唯一只要滿兩年的條件就可以免征增值稅；不滿二則需要全部交齊所有稅費。

則，稅費排序由低到高就是：滿五唯一<滿五不唯一/滿二<不滿二。

利用好網(wǎng)簽價

在沒有實行“三價合一”的城市，計稅價往往就是網(wǎng)簽價格，而非實際成交價格，所以低網(wǎng)簽價可以直接降低稅費。

而且，個人所得稅的稅率，如果按照核實計算，可以以（計稅價-原登記價格）*20%交納。這個差額越小，交稅就越少。所以，就出現(xiàn)了二手房界的「陰陽合同」，即實際成交價和網(wǎng)簽價不一致，通過降低網(wǎng)簽價、縮小差額來減少稅費。

（此招有風(fēng)險也有限制）

統(tǒng)計好額外開支

很多中介可能都不知道，計稅中的交易差，是可以扣掉賣方在房子上額外開支的

交易差=計稅價-原登記價格-其他額外開支

這意味著，如果業(yè)主是按揭購房，還貸后產(chǎn)生的銀行的利息是可以進(jìn)行抵扣的：

比如業(yè)主按揭100萬買的房子，還完房貸后還給銀行120萬，那么這20萬可以算入額外開支，可降低個稅=20*20%=4萬

除以上外，還衍生了【延期交易】【假贈與】等避稅方式，但都有違約、維權(quán)難的風(fēng)險.

贈與的房產(chǎn)，還會造成買家無法辦理貸款，增加經(jīng)濟(jì)壓力，所以省錢固然重要，切莫因小失大。

后 話

二手房可能憂慮重重：程序復(fù)雜、稅負(fù)繁重，而且風(fēng)險藏底

但優(yōu)勢顯著：現(xiàn)房、配套完善、產(chǎn)權(quán)保障、質(zhì)量清晰、實惠可砍價

未知會生出忌憚，但不應(yīng)該是禁錮，二手房的可怕對于絕大多數(shù)人其實就是信息不對稱，買和賣的信息不對稱，買房和中介的信息不對稱，但只要多看，多問，多聽，多學(xué)。其實淘二手房并沒有那么難。

（來源：大胡子說房）